Susan Dawson, një partner në Waltz, Palmer dhe Dawson, LLC, diskuton pyetjet që duhet të pyesni veten para se të nënshkruani një qira komerciale.
1. A e kam lexuar dhe kuptuar të gjithë qiranë?
Po, ju duhet ta lexoni.
E di, është një dokument shumë i gjatë (dhe nuk është shumë interesant), por ju duhet të dini se çfarë është në të.
Kontrolloni kushtet. Mos supozoni se e kanë të drejtë. Sigurohuni që të kontrolloni datën e fillimit, datën e përfundimit, qira, shkallëzimin e qirasë dhe çdo kusht tjetër të veçantë për të cilin keni negociuar. Gjithashtu, sigurohuni që ta dini se çfarë jeni të detyruar të bëni.
Cila është pronari i detyruar të bëjë? Mund ta përfundoni atë? Sigurohuni që e dini se çfarë po futni.
2. A kam negociuar marrëveshjen më të mirë të mundshme?
Vetëm për shkak se ju dhanë një qira, nuk do të thotë se negociata juaj ka mbaruar. Shumë nga kushtet në qira janë ende të negociueshme. Kur e lexoni, bëni një listë të të gjitha dispozitave që nuk ju pëlqen dhe dërgojeni tek pronari juaj. Ju mund të habiteni nga sa janë të gatshëm të ndryshojnë.
3. A kam strukturën e biznesit tim në vend?
Nëse doni të mbroheni me atë shell të korporatës , sigurohuni që të jetë në vendin e parë.
Sigurohuni që keni shkruar Nenet e Inkorporimit për një korporatë ose Nenet e Organizatës (disa shtete i quajnë këto dokumente Certifikatat) për një SH.PK mbrapa nga Sekretari i Shtetit përpara se të nënshkruani.
4. A e kuptoj terminologjinë e qirasë?
Për shembull, shumica e qirasë përdorin termin "CAM" i cili qëndron për "Mirëmbajtjen e Zonës së Përbashkët".
Ju duhet të jepni një përqindje të CAM-së që ju jeni përgjegjës për të bazuar në përqindjen e ndërtesës që merrni me qira.
Sigurohuni që përqindja bazohet në madhësinë e ndërtesës dhe nuk ndryshon në bazë të asaj se sa nga ndërtesa është marrë me qira.
5. A e kam konsideruar kërkesën për një qira CAM Stop?
Shumica e qirasë këto ditë janë "rrjeti i trefishtë" (që do të thotë që ju paguani qiranë, plus pjesën tuaj proporcionale të CAM dhe taksat e pronës për pronën).
Ju mund të kërkoni nga qiradhënësi një qira CAM Stop, që do të thotë që ju paguani vetëm për rritjen e tarifave CAM dhe tatimit në pronë mbi vitin tuaj fillestar të qirasë (shpesh i quajtur "viti bazë").
Ndërsa pronari mund të rrisë normën bazë të qirasë tuaj, ajo merr një shumë të "tarifë mister" nga qiraja. Përndryshe, kërkoni një kapak në CAM kështu që nuk mund të rritet me më shumë se një përqindje të negociuar.
6. Kam lexuar përkufizimin CAM?
Kjo ndoshta është një nga seksionet më konfuze të qirasë dhe ju do të habiteni nga sa paguani. Kontrolloni për të siguruar që nuk paguani për gjërat që kanë të bëjnë me përpjekjet e marketingut të qiradhënësit ose tarifat ligjore që lidhen me negocimin e qirasë të tjera.
Gjëra të tjera që mund të dëshironi të goditni janë çdo pagesë administrative prej më shumë se 3%, duke paguar përfitime për punonjësit e qiradhënësit, shpenzimet për ndërtimin e njësive të tjera të qirasë.
Lexoni më shumë rreth negocimit të kushteve të CAM.
7. Cila është përgjegjësia ime për shpenzimet kapitale?
" Shpenzimet kapitale " kur përdoren në një qira komerciale zakonisht i referohen shpenzimeve të mëdha strukturore, dmth çati, themeli, HVAC (ngrohje, ventilim, ajër të kondicionuar) dhe riparime / zëvendësime të tjera të mëdha.
Çfarë është "standardi" është i ndryshëm nga qyteti në qytet dhe prona ndaj pronës, por unë zakonisht këshilloj klientët kundër nënshkrimit të çdo qiraje që ndërron barrën e këtyre riparimeve ose kostove zëvendësuese tek qiramarrësi. Nëse qiradhënësi juaj kërkon që ju të paguani për këto shpenzime, ka kompromise.
Për shembull, nëse qiraja thotë se ju jeni përgjegjës për riparimin dhe zëvendësimin e HVAC, sugjeroni pronarit që ai godet "zëvendësimin" dhe se detyrimi juaj i riparimit është i kufizuar në një kontratë të mirëmbajtjes, ndoshta dy herë në vit dhe se jeni përgjegjës për të gjitha riparimet e përgjithshme deri në një shumë të caktuar maksimale vjetore.
8. A mund të caktohet qiraja?
Kontrolloni për të parë nëse qiradhënësi ka të drejtë të ndërpresë qiranë në rast se kërkoni një detyrë; që është, për dikë tjetër të marrë me qira nëse e shesin biznesin. Për shumë biznese, vendndodhja juaj është një pjesë e madhe e vlerës së saj.
Nëse qiradhënësi ka të drejtë të ndërpresë dhënien me qira sapo të kërkoni një detyrë, kjo mund të dëmtojë shitjen tuaj. Kërkojuni pronarit të heqë këtë dispozitë ose ta lejojë atë të modifikohet kështu që nuk vlen në rast të shitjes së biznesit tuaj. Kuptoni se qiradhënësi do të vazhdojë të kërkojë të drejtën e refuzimit të detyrës nëse qiramarrësi i ri nuk është i pranueshëm financiarisht.
9. A do të kem nevojë për një garanci personale ?
Nëse mund të largoheni me nënshkrimin e një qiraje pa garanci personale, ju jeni jashtëzakonisht me fat. Shumica e pronarëve këto ditë nuk do të nënshkruajnë nëse nuk e garantoni personalisht kontratën e qirasë. Por garancitë janë të negociueshme.
Konsideroni sigurimin e një garancie për vetëm një pjesë të afatit të qirasë, thuani gjysmën. Ose të negocioni për një garanci që zgjat vetëm 6 deri në 12 muaj pasi të përfundoni më shumë se sa mbetja e afatit të qirasë.
10. A jam realist?
Nëse qiraja juaj përbën 3% të një prone më të madhe, qiradhënësi do të jetë shumë më pak gjasa për të negociuar me ju se nëse hapësira juaj është 25% ose më shumë. Për të kuptuar me të vërtetë se cilat janë sendet e rëndësishme për të negociuar, merrni në konsideratë punësimin e një avokati për të shqyrtuar dokumentin dhe për t'ju ndihmuar me negociatat.
Qiramarrja juaj mund të duket tepër e njëanshme dhe e rëndë, por ka disa arsye shumë të mira për shumë nga këto dispozita dhe një avokat mund t'ju ndihmojë të vendosni se kur duhet të shkurtohet dhe kur rreziku është i vlefshëm.
Për më shumë informacion
Gjetja dhe dhënia me qira e lokacionit të biznesit