Një përmbledhje e asaj që duhet t'i kushtojë vëmendje në Regs Riparimi të reja të IRS-së
Nëse një riparim i veçantë i bën pajisjet më të mira, e rikthen pronën në gjendjen e tij normale ose i përshtatet pronës për një përdorim të ri ose të ndryshëm, atëherë shpenzimi kapitalizohet dhe zhvlerësohet gjatë disa viteve.
Shpenzimet e riparimit dhe mirëmbajtjes që nuk bien në kategoritë e përmirësimeve, restaurimeve apo adaptimeve mund të zbriten plotësisht në vitin kur shpenzimet janë paguar.
Bazat
"Nëse riparoni gjëra, mund ta zbrisni atë," thotë Steve Nelson, një kontabilist publik i certifikuar i cili ka shkruar gjerësisht për zbritjen e riparimeve në blogun e biznesit të vogël me gjelbërim të përjetshëm dhe ka shkruar një libër të përpiluar elektronik 3115 për Rregulloret e Reja Pronësore të Pronës .
"Nëse ajo që bëni ju është një përmirësim, restaurim ose përshtatje", thotë Nelson, "rregullat e reja thonë se ne do të bëjmë që ju të kapitalizoni dhe zhvlerësoni atë nëse nuk është një sasi e tillë që të jetë patate të vogla".
Riparimet rutinë dhe mirëmbajtja që mund të largohen menjëherë
"Në përgjithësi, ju mund të zbritni shumat e paguara për riparime dhe mirëmbajtje në pasuri të prekshme nëse shumat e paguara nuk kërkohet të kapitalizohen." (IRS.gov, Publikimi 535, Shpenzimet e Biznesit, kapitulli 7, seksioni mbi Shpenzimet e Riparimit dhe Mirëmbajtjes.)
Duke përcaktuar atë që mund të zbresim përsa i përket asaj që nuk na kërkohet të japim, kjo na detyron të shtrojmë pyetjen: a duhet të kapitalizohet ky shpenzim? Nëse jo, atëherë mund ta zbresim atë.
Në një seksion tjetër të Publikimit 535, IRS sqaron dallimin mes mirëmbajtjes dhe riparimeve:
"Riparimet Kostoja e riparimit ose përmirësimit të pronës së përdorur në tregtinë ose biznesin tuaj është ose një shpenzim i zbritshëm ose kapital. Mirëmbajtja rutinore që mban pronën tuaj në një gjendje normale operative efikase, por kjo nuk rrit materialisht vlerën ose zgjat në mënyrë të konsiderueshme të dobishme jeta e pronës, është e zbritshme në vitin që ka lindur. Përndryshe, kostoja duhet të kapitalizohet dhe zhvlerësohet ". (IRS.gov, Publikimi 535, Shpenzimet e Biznesit, kapitulli 11, seksioni mbi Riparimet.)
Vini re se këtu IRS përcakton atë që ata nënkuptojnë me mirëmbajtjen rutinë. Mirëmbajtja rutinore, thotë IRS, "e mban pronën tuaj në një gjendje normale operative efikase". Një shembull do të ishte ndryshimi i naftës në një makinë. Ndryshimi i vajit e mban makinën që funksionon normalisht dhe në mënyrë efikase, por nuk e zgjasin në mënyrë të konsiderueshme jetën e dobishme të makinës. Zëvendësimi i transmetimit ose motorit, megjithatë, do të zgjasë ndjeshëm jetën e dobishme të makinës, dhe kështu kjo do të ishte më shumë si një riparim që duhet të kapitalizohet.
Kapitalizimi i Riparimeve dhe Mirëmbajtjes: Testin "BRA"
Kostot e riparimit dhe mirëmbajtjes që e bëjnë një pronë më të mirë , ose rivendosjen e saj në gjendje pune ose përshtatjen e pronës me një përdorim të ri duhet të kapitalizohen dhe amortizohen përgjatë disa viteve. Kjo mund të mbahet lehtësisht nëse dikush përdor testin BRA, një kujtim i shpikur nga Tony Nitti.
B etterments janë riparime që bëjnë diçka më të mirë se ajo ishte më parë. Në mënyrë të veçantë, riparimet bien në kategorinë e përmirësimeve nëse ato:
- Fix një defekt që ekzistonte para se të blini pronën
- Fix një defekt që ndodhi ndërsa prona ishte duke u bërë
- Zmadhoni ose zgjeroni pronën në mënyrë që të ketë më shumë kapacitet, ose
- Pritet të rritet cilësia, fuqia, efikasiteti ose produktiviteti i pronës
Për më shumë detaje, shikoni Çfarë është një përmirësim? seksioni i rregulloreve përfundimtare të pronës së prekshme Q & A.
Restaurimet, siç mund të prisnim, janë riparime që i kthejnë diçka gjendjes normale. Fiksimi i një kulmi ose zëvendësimi i kulmit në tërësi janë dy shembuj të restaurimeve. Në mënyrë të veçantë, riparimet bien nën kategorinë e restaurimeve nëse janë riparime që:
- Rivendosja e pasurisë së përkeqësuar në "kushtet e zakonshme efikase të përdorimit"; ose
- Zëvendësoni një përbërës të madh ose pjesë të konsiderueshme strukturore të një pjese të pasurisë; ose
- Rindërtimi i pronës në gjendje të ngjashme me të; ose
- Rezultati në një humbje të zbritshme, shitje ose këmbim, ose trajtim humbjeje të fatit për pronën ose përbërësin e pronës.
Për më shumë detaje, shikoni Cilat janë shumat për të rivendosur një njësi të pronës? seksioni i rregulloreve përfundimtare të pronës së prekshme Q & A.
Një daptations janë riparimet që ndryshojnë se si është përdorur prona ose pajisje.
Për shembull, supozoni që një pronar ndërtimi të konvertojë një fabrikë në sallë ekspozite. Si ndërtohet ndërtesa nga prodhimi në shitje me pakicë. Meqenëse tatimpaguesi ka ndryshuar mënyrën se si ai ose ajo përdor pronën, çdo riparim që lidhet me përshtatjen e pronës kapitalizohet.
Në mënyrë të veçantë, IRS thotë se një shpenzim adaptimi është "Një shumë paguhet për të përshtatur një njësi të pronës me një përdorim të ri ose të ndryshëm nëse përshtatja nuk është në përputhje me përdorimin tuaj të zakonshëm të njësisë së pronës në kohën që e keni vënë në shërbim "(nga ajo që përshtat përshtatjen e njësisë së pronës në një seksion të ri ose të ndryshëm të përdorimit të rregulloreve përfundimtare të pronës së prekshme Q & A).
Shkurtesat: Tre Rregullat Safe Harbor
Rregulli i përgjithshëm është që shpenzimet për riparime dhe mirëmbajtje duhet të kapitalizohen dhe amortizohen. Ka përjashtime për këtë rregull të përgjithshme. Në të vërtetë, ekzistojnë tri përjashtime, të cilat IRS e quajnë strehë të sigurta. Por edhe me një port të sigurt, nuk mund të shkruhet vetëm shpenzimet. IRS pret që tatimpaguesit të bëjnë një zgjedhje formale (të quajtur "zgjedhje") duke bashkangjitur deklaratën e zgjedhjeve për deklaratat e tyre tatimore.
$ 2,500 zgjedhje të sigurta në liman për tatimpaguesit e vegjël.
Një person ose biznes mund të zbresë menjëherë shpenzimet e riparimit dhe mirëmbajtjes nëse kostoja është 2.500 dollarë (ose më pak) për artikull ose faturë . Një biznes me një "deklaratë financiare të zbatueshme", megjithatë, ka një sasi të sigurt në portin prej $ 5,000. Ky kufizim prej 2,500 $ hyn në fuqi për vitin tatimor 2016.
Për vitet tatimore 2014 dhe 2015, kufiri ishte 500 $. Shih Njoftimin 2015-82, Rritja e Limit të Kufirit të Sigurisë së Minimale për Tatimpaguesit pa një Deklaratë Financiare të Aplikueshme (pdf), në faqen e internetit të IRS-së për detaje në lidhje me këtë ndryshim. Për më shumë detaje mbi këtë dispozitë, shikoni seksionin e zgjedhjeve të sigurta de minimis të Q & A në faqen e internetit të IRS.
Safe Harbour për Tatimpaguesit e Vogël
Riparimet mund të zbriten menjëherë nëse shuma totale e paguar për riparime dhe mirëmbajtje në pronë është më e vogël ose e barabartë me $ 10,000 ose 2 për qind të bazës së parregulluar të pronës, cilado vlerë është më e ulët . Dhe porti i sigurt është i disponueshëm vetëm për bizneset me të ardhura nën 10 milionë dollarë dhe prona që po riparohet ka një bazë të pa rregulluar nën 1 milion dollarë. Për më shumë detaje mbi këtë dispozitë, shih zgjedhjet e sigurta të portit për seksionin e taksapaguesve të vegjël të Q & A në faqen e internetit të IRS.
Safe harbour për mirëmbajtjen rutinore
Nëse riparimet përbëhen nga mirëmbajtja rutinore, atëherë shpenzimet e riparimit mund të zbriten menjëherë. Këto janë lloji i riparimeve që ndodhin rregullisht.
IRS ka shkruar këtë në disa detaje. Për mirëmbajtjen rutinë të jetë menjëherë i zbritshëm, IRS kërkon që shpenzimet të plotësojnë të katër kriteret e mëposhtme:
- Riparimet janë vazhdimisht aktivitete të përsëritura të llojit që prisni të kryeni;
- Riparimet rezultojnë nga konsumimi i përdorimit në një tregti ose biznes;
- Riparimet janë të nevojshme për të mbajtur pronën që vepron në mënyrë efikase në gjendjen e saj normale;
- Dhe pritet që riparimet do të duhet të kryhen ose:
- Më shumë se një herë gjatë një periudhe 10-vjeçare (për ndërtesat dhe strukturat që lidhen me ndërtesat), ose
- Më shumë se një herë gjatë jetës së klasës së pronës (për pasuri tjetër përveç ndërtesave).
(Jeta e klasës i referohet numrit të viteve gjatë të cilave IRS pret që ne të zhvlerësojmë pronën Kjo është përshkruar në Publikimin 946, Si të zhvlerësohet prona , veçanërisht seksioni i klasës së pasurisë të kapitullit 4 dhe Shtojcës B). Seksioni i mirëmbajtjes rutinore të Q & A në faqen e internetit të IRS. Një fjalë e kujdesit: porti i sigurt i mirëmbajtjes rutinë nuk zbatohet për shpenzimet që bien në kategorinë e përmirësimeve.
Dispozitat e pjesshme
Supozoni se një pronar zëvendëson një çati në një pronë me qira. Le të mendojmë për këtë situatë. Kur prona u vendos në shërbim si qira, kostoja e pronës u nda në dy: toka dhe ndërtesa. Toka është një pasuri jo amortizuese. Kostoja e ndërtesës ishte kapitalizuar dhe zhvlerësuar gjatë një periudhe vjetore (27.5 vjet për pasuri të patundshme banesore ose 39 vjet për pasuri të paluajtshme komerciale). Kështu, kostoja e çatisë së vjetër përfshihet në koston e ndërtesës dhe po amortizohet me kalimin e kohës.
Tani qiradhënësi e zëvendësoi çatinë. Ky lloj restaurimi duhet të kapitalizohet dhe zhvlerësohet (mbi 27.5 vjet ose 39 vjet, sipas rastit). Deri tani pronari ka dy asetet duke u zhvlerësuar: ndërtesa origjinale dhe kulmi i ri. Por çatia e vjetër është përfshirë në ndërtesë. Pra, në një mënyrë, qiradhënësi po zhvlerëson një pasuri (çatia e vjetër) që nuk ekziston më. Në këtë skenar, IRS lejon pronarin për të bërë një dispozitë të pjesshme. Në thelb, qiradhënësi mund të anullojë koston e çatisë së vjetër (duke hequr atë pjesë të kostos nga orari i amortizimit të ndërtesës).
Cila është dobia? Kjo merr një zbritje të menjëhershme për çatinë e vjetër, e cila kompenson dobësitë e zhvlerësimit të çatisë së re gjatë disa viteve. Dhe, kjo largon çatinë e vjetër (kostoja e saj historike dhe zhvlerësimi i akumuluar) i bilancit të tatimpaguesit. Një bonus shtesë: "Nuk ka rimarrje të amortizimit, sepse nuk ka pasur shitje apo këmbim", thotë Phil Zaman, një drejtor në Zyrën Kombëtare të Taksave CBIZ. Kështu, dispozitat e pjesshme rezultojnë me zhvlerësim më të vogël të akumuluar për të rimarrë nëse prona është shitur ndonjëherë në të ardhmen.
Çfarë duhet të shikosh
Në mënyrë që të përcaktojmë se çfarë mund të zbritet dhe çfarë duhet të kapitalizohet, shqyrtojmë se çfarë është shpenzimi, sa kushton dhe si lidhet shpenzimi me pasurinë që riparohet apo mirëmbahet. "Ne duhet të jemi të kujdesshëm jo vetëm për të shkruar gjëra," thotë Nelson, "Këto rregullore të prekshme pronësore kanë thënë, ne duhet të shohim me të vërtetë këto shpenzime". Pra, si i shohim me të vërtetë këto shpenzime?
Për çdo shpenzim riparimi ose mirëmbajtjeje:
- Shqyrto faturën për shpenzimet
- Cila është shpenzimi për të? Aplikoni testin BRA: A është shpenzimi një përmirësim, një restaurim apo një përshtatje?
- Sa është shpenzimi?
- A është secili send në faturë të barabartë ose më pak se $ 2,500? A është fatura totale e barabartë ose më e vogël se $ 2,500? Nëse po, konsideroni përdorimin e portit de minimis të sigurt.
- A është shuma e barabartë ose më e vogël se $ 10,000? Të barabartë me ose më pak se 2 për qind të bazës së parregulluar të pronës që po riparohet? Nëse po, konsideroni përdorimin e zgjedhjeve të sigurta të portit për taksapaguesit e vegjël.
- Cila është natyra e riparimit? A është riparimi një pjesë e pritshme dhe e domosdoshme e mbajtjes së pronës në kushte normale operative? Nëse po, konsideroni përdorimin e portit të sigurt për mirëmbajtjen rutinë.
- Konsideroni nëse dikush mund të shkruar një "dispozitë të pjesshme".
- Kapitalizoni çdo shpenzim sipas nevojës dhe vendosni një skemë zhvlerësimi për të shkruar shpenzimet e riparimit.
Burimet për hapësin më të thellë në zbritjet e riparimeve dhe mirëmbajtjes:
- Një vështrim i thellë: IRS finalizon rregullat për dispozitat e pronës së patundshme të prekshme (Botimi i taksave i Parker, 8 shtator 2014).
- Njoftimi 2015-82 (IRS.gov, pdf), i cili ndryshoi portin de minimis nga $ 500 në $ 2,500; përmbledhur në IR-2015-133: Për bizneset e vogla: IRS rrit vlerën e prekshme të shpenzimeve të pronës në 2.500 dollarë; Thjeshton regjistrimin dhe regjistrimin (IRS.gov, 24 nëntor 2015).
- Rregulloret Pronësore të Pronës - Pyetje të Bëra Shpesh (IRS.gov, 13 mars 2015).
- Vendimi i Thesarit 9636: Udhëzime në lidhje me Zbrjet dhe Kapitalizimin e Shpenzimeve në lidhje me Pronën e Prekshme (IRS.gov, data e hyrjes në fuqi më 19 shtator 2013).
- Procedura e të hyrave 2015-20 (IRS.gov, pdf); përmbledhur në IR-2015-29: IRS e bën më të lehtë për ndërmarrjet e vogla të aplikojnë Rregulloret e Riparimit në 2014 dhe vitet e ardhshme (IRS.gov, 13 shkurt 2015).
- Rregulloret e Pronës - Rregullat e Riparimit të Udhëzimeve dhe Burimeve (AICPA.org)
- Zbatimi i Rregulloreve të Reja Pronësore të Pronës ( Gazeta e Kontabilitetit , 31 Janar 2014).
- Mirëmbajtja rutinore Safe Harbor Sipas rregulloreve të reja të Riparimit të IRS (Nolo.com)
- Portofoli i Vogël i Tatimpaguesit për Riparime dhe Mirëmbajtje (Nolo.com)
- Kërkesat e pronarëve Sipas Rregulloreve të Riparimit të IRS (Nolo.com)