Strategjitë për Investimin në Real Estate Pa Cash
Ka strategji për investimin e pasurisë së paluajtshme pa para të gatshme.
Ju mund të filloni po aq sa kostoja e njëqind kartelave të biznesit. Ky nuk është artikull për "para të lehta". Ndërsa ka mënyra për të filluar në pasuri të patundshme duke investuar vetëm me dëshirën tuaj dhe disa punë, nuk është e lehtë, por mund të shndërrohet në para në xhepin tuaj në një periudhë të shkurtër kohore.
Ka gur kudo, në TV, në shtyp dhe në internet të cilët mësojnë të gjitha këto metoda. Ju mund të mësoni shumë nga faqet e internetit të investimeve të pasurive të paluajtshme, por të jeni të kujdesshëm në lidhje me pagesën për kurs shumë të shtrenjtë ose mentorim. Të tjerët kanë mësuar mënyrën e vështirë se, pa marrë parasysh se sa instruktori ju njeh dhe ju mëson, është akoma ju që të dilni dhe ta zbatoni atë. Disa nga teknikat që do t'ju lejojnë të fitoni para nga pasuria e patundshme pa pasur ndonjë para për të filluar përfshijnë:
- Bird Dogging
- Detyrat
- Opsionet e qirasë
- Qiratë sandviçësh
- Mbyllje Back-to-Back
Këtu është një pasqyrë e këtyre teknikave, mënyrës se si ata punojnë dhe se si disa investitorë të pasurive të paluajtshme po i përdorin ato për të holla në të holla në fillim të bizneseve të tyre investuese.
Bird Dogging
Para se të vlerësoni me të vërtetë vlerën që një qen i shpendëve mund të sigurojë investitorë të pasurive të patundshme, le të shohim se kush janë këta investitorë. Gjëja e parë që vjen në mend është një "pincë", duke blerë shtëpi, duke i rregulluar ato dhe duke i shitur ato shpejt për një fitim.
Pastaj ka një investitor afatgjatë i cili blen shtëpitë si prona me qira, duke kuptuar rrjedhën e parasë dhe vlerësimin me kalimin e kohës.
Secila prej këtyre strategjive për investime në pasuri të paluajtshme mund të jetë shumë fitimprurëse. Cila strategji që një investitor zgjedh është për qëllimet, temperamentin dhe tolerancën e rrezikut.
Ka shumë më tepër nga këta investitorë atje se shumica e njerëzve mendojnë, veçanërisht investitorët afatgjatë me qira. Kush janë ata? Vetëm pak prej tyre janë lloji i profilit të lartë që shihni në TV. Shumica dërrmuese janë njerëzit që shihni çdo ditë. Ata mund të kenë një biznes tjetër të suksesshëm dhe të kenë para në dorë që duan të investojnë në pasuri të paluajtshme.
Running bizneset e tyre kërkon shumicën e kohës së tyre, dhe ata kanë tendencë të mbështeten në burime tradicionale si agjentët e pasurive të patundshme për të ndihmuar ata të gjetur marrëveshje të pronës investuese. Ata zakonisht do të paguajnë më shumë se sa duhet për këto marrëveshje, pasi agjentët e pasurive të paluajtshme po punojnë nga Inventari i Shërbimit Multiple Listing ( MLS ). Nuk ka shumë fleksibilitet në çmimet, sidomos me komisionet në marrëveshje.
Shumë prej këtyre investitorëve janë duke blerë prona të shumëfishta. Cili do të ishte reagimi i tyre nëse do të kontaktohen nga dikush i cili tha se mund t'i sjellin ato për blerje në shtëpi për 10% deri në 40% më pak para sesa ato që aktualisht blejnë? Përgjigja është e thjeshtë, pasi ata janë në këtë për të fituar para.
Sa më pak të paguajnë për një shtëpi, aq më mirë kthimi i tyre nga investimet (ROI) nga rrjedha e parasë së gatshme, dhe sa më shpejt të kenë mbyllur kapitalin.
Ata do të duan që ky person t'i sjellë ato marrëveshje. Ky person njihet si qeni i shpendëve. Është pak si të jesh një shumicë.
Përmes punës, hulumtimit dhe hetimit, qeni i shpendëve gjen pronarët e shtëpive që kanë nevojë për të shitur dhe nuk kanë qenë në gjendje të ose pronarët e shtëpive me vështirësi hipotekare ose Foreclosures para se ata janë të listuara. Kjo është zog-dogging, dhe nuk kërkon të holla për të filluar, vetëm disa karta biznesi dhe shumë përpjekje. Megjithatë, ajo mund të bëjë pasuri të patundshme që investon një biznes për personin mesatar me shumë borxhe dhe jo shumë para.
Ata janë atje duke kërkuar për shtëpitë e agjentëve të pasurive të patundshme nuk janë listë. Në fakt, disa qen të shpendëve kanë agjentë të pasurive të patundshme që ushqehen me to kur një pronar i shtëpisë i pikëlluar nuk ka qenë në gjendje të shesë. Qeni i shpendëve siguron investime fitimprurëse ndaj investitorit dhe tarifat mund të shkojnë në mes $ 2000 dhe $ 10,000 për marrëveshje kur mbyllet.
Detyrat
Një mënyrë tjetër për të fituar para në investimin e pasurive të paluajtshme pa përdorur asnjë nga paratë tuaja është që të përdorin detyra. Nuk është një proces i komplikuar, por nuk kërkon që ju të keni rreshtuar blerësin tuaj përpara se të mbyllni veten në një kontratë blerjeje. Ju do ta bëni me të vërtetë marrëveshjen tuaj me shitësin dhe do të shkruani një kontratë blerjeje. Kontrata do të tregojë se Blerësi është "Emri dhe / ose Cakton".
Kjo ju lejon të caktoni kontratën dikujt tjetër, blerësit tuaj, pa ndonjë pëlqim të mëtejshëm të shitësit. Ata duhet të jenë një blerës në të holla, por normalisht ndodh kur jeni duke bërë këto lloj marrëveshjesh. Shitësi do të informohet vetëm se blerësi juaj është tani blerësi dhe se transaksioni do të vazhdojë normalisht sipas kushteve të kontratës së blerjes.
Një konsideratë tjetër kur caktoni marrëveshje është depozita e parave të gatshme që jepni shitësi. Këto para depozitohet me kompaninë titullare që merret me mbylljen, dhe ju nuk do të merrni atë që kthehet. Do të transferohet tek blerësi juaj. Pra, do të dëshironit ta mbani këtë shumë sa më të vogël që të jetë e mundur, pasi ka ende rrezik që marrëveshja të mos mbyllet.
Nëse punoni rregullisht me blerësit e investitorëve, ju mund të jeni në gjendje të merrni në të vërtetë tarifën tuaj kur ju bëni caktimin e kontratës mbi ta dhe nuk duhet të prisni deri në mbyllje. Megjithatë, mund të paguani kur marrëveshja të mbyllet. Natyrisht, nëse jeni mirë i lidhur me disa blerës dhe mund të përshkruani marrëveshjen për ta dhe të merrni një zotim verbal, mund të jeni në gjendje të merrni edhe paratë e sigurta para se të mbyllni shtëpinë.
Opsionet e qirasë
Komponentët bazë të strategjisë së opsionit të qirasë janë një qira me pagesa mujore të qirasë dhe një opsion për blerjen e pronës në fund të periudhës së qirasë. Le të drejtojmë një shembull për të ilustruar se si funksionon. Ju jeni një investitor që dëshiron të zotërosh një shtëpi si një pronë me qira, por nuk jeni ulur në para të mjaftueshme për një pagesë paraprake. Ju mund të keni edhe një pikë krediti që do ta bënte huamarrjen shumë të shtrenjtë.
Përmes marketingut me shenja banditi, gazeta dhe reklama Craigslist ose vetëm një referim për fjalë, ju gjeni një pronar shtëpie shumë të motivuar, i cili nuk ka qenë në gjendje të shesë shtëpinë e tyre. Le të shohim një shembull hipotetik. Le të themi se pronarët e shtëpive kanë pasur shtëpinë e listuar, por nuk kanë qenë në gjendje të shesin.
Shtëpia është me vlerë 100,000 dollarë në tregun aktual, bilanci i tyre i hipotekës është 70,000 dollarë dhe pagesat e tyre janë 525 $ / muaj me taksat dhe sigurimet. Një bashkëshort është pushuar nga puna dhe tjetra ka gjetur një punë më të mirë, kështu që ata duhet të lëvizin së shpejti. Ja se çfarë bën investitori ynë:
- Ofron me qira shtëpinë e tyre për 3 vjet me pagesa të qirasë të barabartë me pagesat e shtëpisë.
- I paguan 1.500 dollarë si pagesë jo të pakthyeshme të opsionit të qirasë për të pasur të drejtën, por jo detyrimin, për të blerë shtëpinë në fund të qirasë për 80.000 dollarë.
- Me një marrëveshje verbale, investitori përdor metoda të marketingut ose metoda të tjera për të gjetur një qiramarrës për shtëpinë që është i gatshëm të paguajë $ 750 / muaj për ta marrë me qira atë. Ata do të nënshkruajnë një minimum prej një qiraje një vjeçare.
- Gjatë qirasë 3-vjeçare, taksat dhe sigurimet do të mbeten si / janë, me ruajtjen e pagesës duke u kujdesur për ato sende.
- Cash out: $ 525 x 3 për pagesat e qirasë së parë dhe të fundit të muajit dhe një depozitë sigurie = $ 1,575 + $ 1,500 për pagesën e opsionit të qirasë = 3,075 $.
- Para në dorë: $ 750 x 3 për depozita të parë, të fundit dhe të sigurisë = $ 2,250.
Kjo është gjendja më e keqe në të holla, me investitorin nga xhepi $ 825. Sidoqoftë, ata mund të kishin negociuar më mirë me shitësin dhe shtynë depozitën e sigurisë, ose u larguan me të, duke rënë shuma që do të dilnin nga xhepi në rreth 300 dollarë.
Kjo nuk është e keqe për të kontrolluar këtë shtëpi dhe për të mbyllur një blerje fitimprurëse në fund. Është tashmë me vlerë më shumë se çmimi që duhet paguar, dhe ka të ngjarë të vlerësojë gjatë qirasë 3-vjeçare. Rrjedha e parave të gatshme prej $ 250 / muaj do të arrijë në 9,000 dollarë gjatë periudhës 3 vjeçare. Pra, edhe nëse investitori nuk e ushtron mundësinë e tyre për të blerë shtëpinë, ata kanë bërë një fitim të mirë duke marrë parasysh sasinë e vogël të parave që kanë investuar.
Qiratë sandviçësh
Qiratë e sanduiçit është ashtu siç nënkupton emri: dy opsione me qira me investitorin në mes. Në këtë situatë, investitori dëshiron të ketë mundësinë për të blerë pronën me zbritje në fund të periudhës së qirasë dhe ata duan të gjejnë një qiramarrës që dëshiron të blejë shtëpinë, por nuk mund të jetë për shkak të problemeve të kredisë ose mungesës e parave të gatshme për një pagesë paraprake. Shumica e njerëzve në këtë situatë që duan të zotërojnë, janë të lumtur për të gjetur shtëpinë e duhur që mund të blejnë me një opsion qiraje, duke pasur kohë për të përmirësuar kredinë dhe për të marrë pagesën poshtë së bashku.
Ne do të përdorim shembullin e mëparshëm, por në vend të një qiramarrësi të rregullt, investitori gjen dikë që dëshiron të blejë me qira ose të marrë me qira një shtëpi. Të gjithë numrat janë të njëjtë, me përjashtim të rastit kur blerësi qiramarrës dëshiron të zotërojë shtëpinë në fund të një periudhe trevjeçare që përputhet me qira.
Blerësi i qiramarrësit jo vetëm që paguan depozitën e parë, të fundit dhe të depozitave të sigurisë, por edhe një pagesë të pakthyeshme të një qiraje për të drejtën e blerjes së shtëpisë në fund të qirasë. Gjithashtu, blerësi i qiramarrësit pajtohet që nëse ata blejnë shtëpinë, çmimi do të jetë 110,000 dollarë. Tani rrjedha e parasë për investitorin duket kështu:
- Same 3,075 $ duke shkuar për të shitësit për opsionin e parë me qira.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 Pagesa e opsionit të qirasë nga blerësi qiramarrës që vjen në $ 3,750.
- Një investitor gjithashtu mund të ketë kërkuar një pagesë më të lartë të opsionit të qirasë, por ishte i kënaqur me një fluks parash pozitiv 675 $ kur të dyja marrëveshjet janë nënshkruar.
- Shitësi bën 675 dollarë para, $ 250 / month për 34 muaj të mbetur (paga e parë / e fundit) dhe $ 30,000 fitim bruto duke shitur shtëpinë për 110,000 dollarë, por duke paguar vetëm 80,000 dollarë.
- Fitimi bruto i investitorit është $ 39,175 me zero dollarë nga paratë e investuara.
Një tjetër avantazh i kësaj strategjie është se blerësi i qiramarrësit shpreson të ketë shtëpinë e vet dhe do të kujdeset më shumë për të. Në fakt, disa investitorë po negociojnë me qira, të cilat kërkojnë që qiramarrësi të paguajë 100 dollarë ose më shumë për çdo riparim. Ndërsa sigurimi dhe taksat paguhen në pagesën origjinale të hipotekës, shpenzimet janë minimale.
Nëse investitori dëshiron të mbulojë të gjitha bazat, ata mund të paguajnë pagesat e hipotekave drejtpërdrejtë, duke mos i lënë shitësit të hyjnë në një pozicion ku ato mund të jenë gjithsesi të paracaktuara. Opsionet e qirasë dhe qiratë sanduiç janë strategji të përdorura shpesh nga investitorët e pasurive të paluajtshme për të shtuar pronat në portofolin e tyre dhe për të ndërtuar rrjedhje mujore të parave
Mbyllje Back-to-Back
Rënia e strehimit dhe e hipotekave që filloi të shpërtheu në vitin 2007 krijoi shumë ndryshime në bizneset e kreditimit dhe transaksioneve të pasurisë së patundshme. Kompanitë e titullit që përdorën mbyllje të dyfishtë dhe financojnë një marrëveshje me të ardhurat e një tjetri janë shumë më tepër se askund që të gjenden tani. Megjithatë, ekziston një mënyrë për të blerë pronat me shumicë dhe rrokullisje me mbyllje mbrapa-mbrapa pa përdorur paratë tuaja.
Natyrisht, kërkesa e parë është që ju të keni një marrëveshje fituese fitimprurëse me shumicë të ngritur. Ju duhet të keni pronën e parë të blerë me çmimin e duhur dhe një investitor të gatshëm për ta blerë atë nga ju në një fitim të mirë. Fitimi duhet të jetë i mjaftueshëm për të mbuluar një tarifë që do të kërkohet për të përdorur paratë e njerëzve të tjerë për të mbyllur marrëveshjen e parë në mënyrë që të mbyllni shitjen e dytë tek investitori juaj.
Financimi i transaksioneve është procesi i marrjes së një kredie shumë afatshkurtër për të financuar një marrëveshje me mbylljen pasuese për të shitur pronën në të njëjtën ditë ose brenda 24 orëve zakonisht. Një huadhënës transaksional do t'i vendosë fondet me kompaninë e titullit që nevojitet për të mbyllur marrëveshjen e parë.
Pasi kjo marrëveshje të mbyllet, ju shkoni në marrëveshjen e dytë, zakonisht të planifikuar menjëherë pas saj. Deklarata përfundimtare për atë marrëveshje do të pasqyrojë një pagesë për huadhënësin transaksional për shumën që ata huazuan në marrëveshjen e parë plus tarifën e tyre. Kjo zakonisht është një minimum prej $ 2,500, dhe mund të bazohet gjithashtu në një përqindje të shumës së huazuar. Ju merrni bilancin dhe fitimet tuaja.