Cila është vendbanimi i nisjes?
Fannie Mae dhe Freddie Mac përcaktojnë një vendbanim të nisjes si një shtëpi që aktualisht është në pronësi dhe banon nga huamarrësi duke kërkuar të hipotekojë një shtëpi të re.
Huamarrësit të cilët aktualisht posedojnë një shtëpi zakonisht kanë tre opsione kur vendosin të blejnë një vendbanim të ri kryesor. Ata munden:
Shesë banesën aktuale dhe të paguajë peng të pazgjidhura
Convert pronën në një shtëpi të dytë, duke supozuar se ata mund të kualifikohen si për pagesat ekzistuese dhe të reja të hipotekës, ose
Konvertoni pronën në një pronë investuese dhe sigurojni dokumentacionin se ata do të marrin me qira pronën dhe do të përdorin të ardhurat për të kompensuar pagesën e hipotekës
Në korrik të vitit 2008, të dy Fannie dhe Freddie ndjeshëm shtrënguan udhëzimet e nënshkrimit lidhur me vendbanimet e nisjes. Në korrik të vitit 2013 ata më në fund i kanë zgjidhur ato.
Ndryshimet në Udhëzimet e "Underwriting" të vendbanimit të nisjes
Udhëzimet e "rezidencës së nisjes" ndonjëherë të mbinatyrshme u vendosën gjatë kulmit të krizës financiare dhe synonin të jenë të përkohshme në natyrë, pavarësisht zvarritjes për më shumë se 6 vjet.
Qëllimi i kësaj politike ishte të sigurojë që huamarrësit të kenë kapacitete të mjaftueshme dhe rezerva financiare për të menaxhuar me sukses pronat e shumëfishta.
Në korrik të vitit 2008, Fannie Mae përcaktoi këto udhëzime për nënshkrimin e pronave shtesë në pronësi:
Ata do të duhet të verifikojnë kapitalin prej 30% në shtëpinë e tyre aktuale. (Kjo lehtëson shqetësimet që ata mund të konsiderojnë një "default strategjik" në shtëpinë e vjetër. Një AVM (Modulimi i Automated Evaluation) ose vlerësim do të nevojiten për të provuar pozicionin e tyre të kapitalit.
Të ardhurat nga qiraja duhet të dokumentohen me një kontratë qiraje të ekzekutuar plotësisht. Qiramarrja mund të jetë muaj deri në muaj.
Huadhënësi do të kërkojë një kopje të depozitës së sigurisë dhe dëshminë e depozitës.
Nuk lejohet të ardhura nga një anëtar i familjes ose një individi me marrëdhënie të vendosur me huamarrësin.
75% e të ardhurave të verifikuara të qirasë mund të përdoren për të kompensuar shpenzimet e strehimit.
Udhëzimet e reja në fuqi tani do të heqin ose heqin disa nga këto kualifikime të rënda.
Më e rëndësishmja, Fannie Mae po heq kërkimin e barazisë prej 30%. Ata gjithashtu po lejojnë më shumë gjerësi për ata që planifikojnë të mbajnë dhe të marrin me qira banesën e tyre aktuale duke lehtësuar udhëzimet lidhur me përdorimin e menjëhershëm të të ardhurave nga qiraja.
Më e rëndësishmja për homebuyers që kanë vendbanimin e tyre të tanishëm nën kontratë për të shitur, ata nuk janë më kërkojnë që ju të mbyllni atë transaksion para mbylljes së një të re.
Drejt nga goja e kalit:
Për shkak se ekzistojnë politika të tjera që në mënyrë adekuate adresojnë historinë e kreditit, të ardhurat nga qiraja dhe rezervat financiare, Fannie Mae po eleminon disa nga kërkesat e lidhura posaçërisht me konvertimin e një banese kryesore
Kur huamarrësi posedon pasuri të patundshme të hipotekuar, statusi i pronës përcakton se si kualifikimi për transaksionin e ri të hipotekës duhet të konsiderohet si PITIA e pronës ekzistuese (principali mujor i të gjitha principeve, interesi, taksat, sigurimi dhe pagesa e shoqatës së pronarit të shtëpisë).
Nëse prona e hipotekuar e zotëruar nga huamarrësi është rezidenca aktuale e huamarrësit që është në pritje të shitjes, por nuk mbyllet (me transferimin e titullit tek pronari i ri) përpara transaksionit subjekt, huadhënësi tani mund të përdorë një kontratë blerjeje të ekzekutuar, kaluan fazën e paparashikuar të financimit, për të eliminuar pagesën aktuale të hipotekës nga borxhi i huamarrësit ndaj raportit të të ardhurave.
Huadhënësit e hipotekave duhet të vazhdojnë të ndjekin të ardhurat standarde të qirasë dhe të rezervës financiare kur huamarrësi konverton vendbanimin aktual të tij ose të saj në një pronë investimi.
Të dy ndryshimet janë të arsyeshme dhe të prapambetura.
Këto ndryshime janë gjithashtu mirënjohës mirënjohës nga profesionistë të pasurive të paluajtshme dhe hipotekave përveç shumë do të ishin homebuyers të prekur më parë nga grupi i vjetër i udhëzimeve të nënshkrimit.