Pse Blerësit përdorin Hipotekat Blanket
Blerësit, sidomos në tregjet e pasurive të patundshme komerciale, përdorin hipotekat e bllokuara për një numër arsyesh. Huadhënësit bëjnë para për të bërë hua. Nëse numrat punojnë dhe ata marrin siguri të mjaftueshme, huadhënësit komercialë do të krijojnë hipoteka të përdorura në investimet e pronës komerciale. Ndoshta investimi juaj i ardhshëm do të shërbehej më mirë duke përdorur një peng të bllokuar.
Ju duhet të konsolidoni pronat për një rimbursim
Një investitor mund të ketë prona të shumta të financuara në kohë të ndryshme dhe me kushte shumë të ndryshme hipotekash.
Nëse normat janë të ulëta, mund të jetë e mundur të grupohen pronat së bashku për rifinancimin me një peng të bllokuar. Duke vepruar kështu, pagesat mund të jenë më të ulëta në total. Gjithashtu mund të lejojë pronarin të marrë para për t'u përdorur për investime të mëtejshme. Veçanërisht nëse një investitor po mban shtëpi të shumëfishta të blera në kohë të ndryshme me norma të ndryshme të hipotekës, kjo mund të jetë një opsion nëse ka ndonjë barazi. Për pronat e mbajtura për një kohë, mund të duket kështu:
- Prona Vlera $ 165,000, bilancin e kredisë $ 125,000 në 6.5%, pagesa 847 $ / muaj
- Vlera e pronës B $ 172,000, bilanci i kredisë 122,000 dollarë në 6,75%, pagesa 809 $
- Vlera e pasurisë C $ 149,000, bilanci i kredisë 118,000 dollarë në 6,0%, pagesa 746 $
- Vlera totale është 468,000 $, gjithsej borxh është 365,000 $, pagesa totale prej $ 2,420
- Ekuiteti është rreth 23%, kështu që një hua është e mundur.
- Hipoteka e re prej $ 365,000 në normën aktuale 5.0% është pagesa prej $ 1,959
- $ 443 rritje në rrjedhën mujore të parave të gatshme
Rritja e financimit për blerjet e reja
Supozoni se një investitor dëshiron të zhvillojë ose të rehabilitojë një pronë komerciale. Shuma e parave të nevojshme për blerje dhe punë është më e madhe sesa mund të huazohet vetëm në atë pasuri. Blerësi mund të sigurojë prona të tjera në një transaksion të pasurive të paluajtshme të pasurive të patundshme.
Në kushtet e duhura, blerësi mund të marrë më shumë se fondet e nevojshme për projektin e ri. Siç mund ta shihni në shembullin e mëparshëm, ne po punojmë me pronat që janë në pronësi për një kohë ose kanë pasur pagesa të mëdha poshtë. Kredia e re do të ketë nevojë për kapital të konsiderueshëm, veçanërisht nëse merr para.
Kushtet më të mira të huasë
Duke përfshirë prona të tjera në një hipotekë të mbuluar, huadhënësi është më mirë i mbrojtur me vlerë shtesë si siguri. Kjo shpesh mund të përdoret si një mjet për të negociuar norma më të mira interesi ose kushte të tjera të kredisë. Nëse një pagesë më e ulët lejon një rrjedhje pozitive të parasë nga qiratë, kjo mund të jetë rruga për të shkuar. Supozoni se shpenzimet janë rritur, ndoshta taksat. Duke përdorur këtë qasje, investitori mund të kthehet në ose pranë rrjedhës së parave të mëparshme me një peng të bllokuar.
Shitësit mund të mbyllen në pronën shtesë në letrën e mbajtjes
Në qoftë se shitja e një prone dhe kërkohet të marrë disa nga financimet, një shitës mund të mbrojë pozicionin e tyre më të mirë në qoftë se ata mund ta marrin blerësin të përdorë pronën tjetër që ata kanë si siguri të mëtejshme për huanë. Ndoshta një investitor shtëpiak me qira me një portofol të rëndësishëm është duke u përpjekur të hyjë në investime në apartament.
Projekti është gjetur, por shitësi duhet të marrë përsëri disa nga financimet. Ata mund ta bëjnë këtë vetëm nëse blerësi përdor disa prona të tjera për t'i dhënë shitësit një rritje të sigurisë.
Siç mund ta shohim, ka arsye shumë të shëndosha të biznesit për të përdorur një peng të pasurive të patundshme. Nëse disa ose të gjitha këto kritere janë të pranishme, blerësit, shitësit dhe huadhënësit duhet ta konsiderojnë këtë alternativë.