Interesi Vetëm Real Estate Investitor Kreditë hipotekare

  • 01 - Pengesat e interesit vetëm - Një zgjedhje popullore gjatë periudhave të larta të mirënjohjes

    Një interes vetëm peng është kur huamarrësi është vetëm duke bërë pagesat e interesit në kredi për një periudhë të caktuar kohe, ndoshta 5 - 10 vjet. Në fund të asaj periudhe, një nga tri gjërat do të ndodhë:
    1. Huamarrësi kënaq principalin me një pagesë të tullumbaceve
    2. Huaja ri-amortizohet dhe huamarrësi do të ketë një pagesë të re mujore dukshëm më të lartë
    3. Prona është shitur.

    Avantazhi është se një hua hipotekare me interes vetëm i lejon huamarrësit të shtyjë pagesat e principalit për atë periudhë 5 - 10 vjeç duke mbajtur pagesa mujore të ulëta dhe potencialisht duke liruar paratë për investime të tjera ose për të përmbushur shpenzimet mujore. Gjithashtu, gjatë kësaj periudhe, pagesat e interesit vetëm janë tatime të zbritshme (konsultohuni me taksapaguesit tuaj, ju lutem).

    Shembull i një interesi vetëm për hipotekë / epërsi të lartë

    Hipoteka e interesit është bërë një zgjedhje e popullarizuar për investitorët në zonat në të cilat vlerat në rritje të pronës, ose periudhat e larta të vlerësimit, kanë bërë që investimet pozitive-cashflow të jenë veçanërisht të vështira.

    Ja një shembull, ju kërkoni një shtëpi. Vlerat dhe çmimet e pasurive të paluajtshme po rriten në zonën që po kërkoni. Njëkohësisht, investimet tuaja të tjera nuk po funksionojnë shumë mirë. Ju mund të konsideroni një peng të interesit vetëm si strategji më e mirë. Por mbani mend, huadhënësit shikojnë interes vetëm hipotekat si më të rrezikshme dhe ata do të çmimeve të tyre më të larta.

    Shembull: një hua 30-vjeçare me interes vetëm për $ 100,000 me një normë interesi prej 7.0%:

    • Pagesa vetëm për interes: $ 583 / muaj, $ 7,000 / vit
    • Pagesa konvencionale: $ 665.30 / month, $ 7,984 / year
    • Kursimet gjatë dhjetë viteve të para: $ 82 / month, $ 984 / year

  • 02 - Listat e Jetës së Huasë dhe Arsyet për një Hua të Interesit

    Grafikët që tregojnë rrjedhën e parasë së gatshme dhe bilancin e hipotekës gjatë jetës së një kredie të interesit të përdorur shpesh nga investitorët e pasurive të paluajtshme. © Foto - Jim Kimmons

    Interesi dhe pagesat kryesore

    Figura 1, më sipër, tregon orarin mujor të pagesës për huanë. Investitori paguan interes vetëm gjatë periudhës fillestare të huasë, atëherë kredia rimburson për të paguar bilancin kryesor prej $ 100,000 gjatë viteve të mbetura.

    Figura 2 tregon se bilanci kryesor mbetet i sheshtë gjatë periudhës së interesit dhe vetëm fillon të bjerë kur investitori fillon të paguajë pjesën kryesore. Një hua me interes vetëm mund të jetë e përshtatshme për një investitor i cili:

    • A është duke u përpjekur për të shmangur cashflow negative në vitet e para të një investimi,
    • Planet për të rrokullisur pronën,
    • Ka përdorime të tjera për paratë që do të paguhen si parim, ose
    • A pret nivele të larta të vlerësimit të pronës.

    Rreziqet potenciale

    Rreziku primar ndaj investitorit është duke u lënë me kapital negativ nëse vlera e tregut e pronës zvogëlohet, pasi asnjë principal nuk paguhet gjatë periudhës së interesit.

    Rreziqet e tjera të mundshme përfshijnë:

    • Të ardhurat tuaja nuk janë rritur siç pritej
    • Mund të ketë dënime parapagimi
    • Sa më shumë interesa vetëm hipotekat janë normë të rregullueshme (ARMs) pagesat fillestare mund të jenë të ulëta, por nëse rriten normat e interesit, kështu që pagesat
    • Ju nuk keni para kur kërkohet shlyerja e principalit
    • Tregu i përgjithshëm i pasurive të patundshme bie dhe shitja nuk është e menjëhershme.
    • Është e vështirë të parashikohet se çfarë do të jetë norma e interesit në qoftë se drejtori është ri-amortizuar.

    Autori: Chris Smith është një investitor i pasurive të paluajtshme, themelues i një referimi në internet për investitorët dhe profesionistët e pasurive të patundshme dhe ka botuar artikuj në Corporate Finance Magazine, Euromoney dhe Rrjeti i Rrjetit të Biznesit.

  • 03 - Përditësim që nga rrëzimi i hipotekës

    Negociatat me hipoteke. Jim Kimmons

    UPDATE:

    Doja ta përditësoja këtë artikull pas rënies. Tani është 2016 dhe tregu i strehimit është ende duke u rikuperuar nga rrëzimi që filloi në vitin 2006. Kishte shumë gisht që tregonin fajin për aksidentin dhe një nga objektivat ishte politikat e kreditimit të dobët. Shoqëritë e hipotekave u fajësuan për huadhënien e njerëzve që nuk duhet të kishin hipotekë, ose atyre që morën hipotekat që nuk mund të përballonin.

    Unë nuk gjë hipotekat interes vetëm ishin një faktor, pasi ata janë një kamare mjaft të veçantë të përdorur shumë nga investitorët. Megjithatë, disa prej tyre kanë hyrë, sepse ata ishin shumë të leveraged. Ashtu si me shumë lloje krijuese të kredive, huaja e interesit u bë pothuajse jo-ekzistuese pas rrëzimit, por është kthyer në rrjedhën kryesore këto ditë. Ajo i shërben strategjive të caktuara legjitime të investimeve të mira.