Huadhënësit komercialë janë mjaft të kujdesshëm në nënshkrimin e tyre. Meqenëse historitë e kreditimit personal të blerësve janë rrallë të rëndësishme në kreditimin komercial, ato përdorin kritere të tjera për të marrë vendime për huadhënien. Prona komerciale është blerë për të gjeneruar të ardhura, kështu që një nga kriteret që është i popullarizuar është të shohim të ardhurat për të parë nëse është e mjaftueshme që në mënyrë adekuate të paguajë hipotekën dhe të lërë një fitim për huamarrësit.
Kur një huadhënës shikon një apartament ose një pronë shumëfamilëse, nëse do të jepet një hipotekë dhe për sa mund të përcaktohet duke përdorur DSCR ose Raporti i Mbulimit të Shërbimit të Borxhit. Është një llogaritje e thjeshtë, por shumë e rëndësishme. Huadhënësi nuk është me të vërtetë i shqetësuar shumë me rezultatet individuale të kreditit ose historitë e pronarëve. Qëllimi i investimit është ROI, kthimi i investimeve dhe rrjedha e parasë, kështu që rrjedha e parasë është konsiderata kryesore.
Aktualisht, investitorët duhet të vlerësojnë kujdesin e huadhënësve për të siguruar që llogaritjet e rrjedhës së parasë janë të sakta për një projekt apartamentesh. Ata do të duan të shohin financat që tregojnë të ardhura dhe shpenzime. Ata pastaj do të përcaktojnë nëse këto shifra duken sikur do të vazhdojnë në të ardhmen, ose ndoshta do të përmirësohen ose më keq. Kur numrat tregojnë se fluksi monetar do të mbulojë në mënyrë adekuate shërbimin e borxhit, ai vërteton shkathtësitë e përzgjedhjes dhe vlerësimit të investimit të investitorëve.
Ndërsa ka shumë vende për të parë se si të llogaritet DSCR me një projekt dhe shumën e hipotekës që tashmë është në vend, ka më shumë gjasa që blerësi do të dojë të dijë se sa mund të huazojnë në një projekt që ata po e konsiderojnë blerjen. Investitorët bëjnë llogaritjet e tyre dhe shikojnë huadhënësin e tyre të zgjedhur për të vërtetuar numrat me të cilët kanë ardhur.
Të dy investitorët dhe huadhënësit kanë një qëllim të përbashkët në këtë drejtim. A do të jetë projekti mjaft fitimprurës për të shërbyer borxhin me fitim adekuat të mbetur?
Ne do ta shohim këtë nga dy drejtime, duke marrë DSCR aktuale dhe duke vlerësuar një pronë me një DSCR të kërkuar nga huadhënësi. Kjo llogaritje mbështet në atë shumë duke përdorur një huadhënës të përbashkët minimumi DSCR të pranueshëm prej 1,20. Pastaj ne do ta bëjmë atë në drejtimin tjetër, duke marrë DSCR.
Vështirësia: mesatare
Koha e kërkuar: 20 minuta
Ja si:
- Përcaktoni rrjedhën e parasë së gatshme ose të ardhurat bruto operative pas zbritjes së vendeve të lira dhe humbjeve të kredisë .
Shuma me qira prej $ 187,000 / vit - 9% vende pune dhe humbje kredie ($ 16,830) = $ 170,170
- Pastaj merrni për NOI, ose të ardhurat neto operative duke zbritur të gjitha shpenzimet e tjera për funksionimin dhe menaxhimin, duke përfshirë taksat dhe sigurimet.
Të ardhurat bruto operacionale - Të gjitha shpenzimet = NOI, apo të hyrat operative neto
$ 170,170 - 72,470 (shpenzime) = 97,700 $ NOI
$ 97,700 / 12 muaj = 8142 $ / muaj NOI
- Nëse huadhënësi po përdor një DSCR minimale të pranueshme prej 1,20, atëherë atë $ 8142 / muaj duhet të jetë 1.2 herë më shumë se pagesa mujore e hipotekës. Për të arritur në atë pagesë maksimale, është e nevojshme të ndajësh $ 8142 me 1.2.
$ 8142 të ardhurat mujore neto / 1.20 minimum DSCR = $ 6785 / month pagesa maksimale e hipotekës.
- Tani është e nevojshme vetëm të përcaktohet se sa do të huazohet me normat aktuale. Nëse ky blerës mund të presë një normë interesi prej 6.875% për një hua prej 30 vitesh, një llogaritës i hipotekës do të na tregojë se huadhënësi mund të jetë i gatshëm të huazojë rreth $ 1,032,836 për këtë pronë , pasi që kredia dhe norma e interesit do të rezultonin në pagesat e principalit dhe të interesit prej $ 6785 / muaj, dhe minimumi 1.20 DSCR.
Shumica e llogaritësve të hipotekës do t'ju lejojnë të futni pagesën, normën e interesit dhe kohën për të llogaritur shumën e kredisë.
- Kur filluam, e dinim se po mbështesim një sasi të hipotekës duke përdorur një DSCR të deklaruar, pasi ne jemi blerës që dëshirojnë të vlerësojnë sa mund të huazohet për të hipotekuar një pronë që po vlerësojmë për blerje. Por, le të bëjmë vetëm një llogaritje DSCR ku ne e dimë shpenzimet e projektit aktual dhe pagesën e hipotekës.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Pagesat Hipotekore Vjetore = 1,30 DSCR
1.3 është më mirë se 1.2 në këtë rast, kështu që ndoshta një DSCR e pranueshme. Megjithatë, nëse një kredi e re është duke u kërkuar në një projekt operativ, aktuale NOI do të përdoret siç bëjmë në fillim për të parë se çfarë mund të jetë në dispozicion si një shumë hipoteke.
Kur numrat punojnë, investitorët dhe huadhënësit mund të ndihen mirë në lidhje me financimin e projektit dhe përfitimin e ardhshëm.
Çfarë ju duhet:
- Detajet e të ardhurave dhe shpenzimeve për pronën.
- Një llogaritës hipoteke.