Vlerësimi dhe Analiza e Pasurive të Paluajtshme për Investitorët

  • 01 - Vlerësimi i Investimeve në Real Estate është si Sasior ashtu edhe Cilësor

    Ditën tjetër po shikoja një investim potencial . Ishte një pronë shumë-familjare me katër njësi që u pushtua në tërësinë e pronarit, i cili kishte qenë atje për tridhjetë vjet. Pronari ishte një akademik eklektik dhe kishte çdo lloj bric-a-brac dhe antik të shpërndarë në të gjithë vendin. Vendi nuk ishte nën ndarje siç duhet. Qilimi duhej të zëvendësohej dhe dysheme të riparoheshin. Fondacioni i zhvendosur kishte ngritur dyshemenë në vende dhe kishte krijuar të çara të mëdha që vrapuan lart e poshtë mure të ndryshme.

    Kam vizituar vendin me disa miq të mi - një çift që ishte i interesuar për të hyrë në pasuri të patundshme. Ata e shkruan vendin nga momenti që ata ecte në derë. Por kur i pashë ato dërrasa dhe të çara, pashë një gjë: paratë. Problemet e fondacionit i frikësojnë shumicën e investitorëve, gjë që ul konkurrencën dhe mund të zbusë çmimet.

    Por si ta vlerësoni një marrëveshje si kjo? Apo ndonjë marrëveshje, për këtë çështje? Personalisht, i thyej këto konsiderata në dy kategori:

    • Sasitë: Si mund të pres që prona të kryejë si një investim? Për këtë pjesë, unë mund të rrëmbej kalkulatorin tim ose tabelën time të punës ose softuerin tim të vlerësimit dhe të drejtoj disa numra.

    • Kualitative: Duhet të pyes veten: "A mund ta tërheq?" Nëse jeni si shumica e investitorëve të pasurive të patundshme, atëherë ju jeni një pjesë-timer. Kjo do të thotë që ju do të keni për të trajtuar këtë projekt në krye të "ditë pune" tuaj dhe për të menaxhuar atë më pas. Kjo pjesë e analizës do të kërkojë disa kërkime shpirtërore; një kalkulator nuk do t'ju ndihmojë këtu.

  • 02 - Sasior - Drejtimi i numrave duke përdorur normën e kapjes

    Personalisht, unë kam tendencën të shikoj tre figurat kryesore kur unë jam duke marrë parasysh një investim. Shkalla e kapës , është e para e këtyre mjeteve.

    Norma e kapitalit është thjesht e ardhura neto vjetore e ndarë me çmimin e pronës. Për vite me radhë, investitorët kanë përdorur "rregullin 1%", i cili thjesht thekson se të ardhurat mujore të qirasë për një pronë duhet të jenë rreth 1% të çmimit që ju paguani për pronën. Disa tregje janë larguar nga ky raport për shkak të vlerave të pronës së aktivitetit, por në të tjerat, ju mund të gjeni prona që i përshtaten rregullave prej 1%. Diçka që duhet të mbani në mend, është se rregulli 1% i gishtit është një tregues i drejtë nëse prona apo jo do të gjenerojë një rrjedhje të mjaftueshme të parave në baza vjetore për të mbuluar pagesat e hipotekës plus shpenzimet. Atje, natyrisht, ka shumë variabla që shkojnë në këtë (nga taksat në normat e interesit deri në përqindjen e pagesës që paguani), por është pikënisje.

  • 03 - Fluksi i parasë si mjet vlerësues sasior

    Arsyeja e vetme që ju intereson për normën e kapës është se jeni duke u përpjekur për një proxy të lehtë për atë lloj të rrjedhës së parasë që investimi do të gjenerojë. Në investimin, paraja është mbreti - injoroni këtë llogaritje në rrezikun tuaj.

    Përllogaritja e rrjedhës së parasë përfshin komplotimin e daljeve më të mëdha të parave të gatshme (tatimet, principalet, interesat, shpenzimet, vendet e lira, tarifat, riparimet) dhe duke e krahasuar atë me të ardhurat që prodhon prona. Ju mund ta bëni këtë ose nëpërmjet një spreadsheet ose përdorni një paketë software të vlerësimit të pasurive të patundshme.

  • 04 - Shkalla e kthimit si një mjet sasior për analizën e investimeve në pasuri të paluajtshme

    Rrjedha e parasë, nga ana tjetër, do t'ju lejojë të llogarisni normën e pritur të kthimit të pronës (ROR). Shkalla e kthimit është një matës i rentabilitetit; ai mat paratë që një projekt do të gjenerojë kundrejt parave që duhet të futni në projekt.

    Do të duhet një spreadsheet ose një softuer për vlerësimin e pasurive të patundshme për të llogaritur këtë raport. Unë mendoj se është shumë e dobishme sepse më lejon të krahasoj kthimin që po pres për investimin kundrejt kthimit që unë do të pres në mënyrë të arsyeshme për investime të tjera të pabarabarta. Për shembull: në qoftë se unë drejtoja numrat për pronën e përshkruar në fillim të këtij neni dhe ajo filloi të kthehet tek unë një normë kthimi prej 8% unë me siguri do të kalojë.

    Unë mund të pres që të marrë 8% të investuar në tregun e aksioneve (rrezik më të ulët, dhe një përpjekje shumë më pak). Për rrezikun dhe përpjekjet që unë do të kisha për të vënë në këtë projekt, unë do të pres një normë kthimi në veri të 20%.

  • 05 - Kualitative - Mund ta merrni projektin e kryer?

    Siç e përmenda më lart, kalkulatri juaj nuk do të ndihmojë këtu. Kjo është kur ju duhet të shikoni në pasqyrë dhe të mendoni se sa kohë dhe përpjekje do të jeni në gjendje t'i kushtoni projektit.

    Përsëri, le të shohim në projektin ku fola në fillim të këtij artikulli. Le të themi se e krahason atë me një mundësi të ngjashme; një tjetër shumë-familje në të njëjtën lagje, por që kërkon më pak punë. Ju do të merrni atë mundësi mbi fixer-sipërme përveç nëse e dyta ka ofruar një normë të konsiderueshme më të lartë të kthimit. Por sa më i lartë?

    Për fillimin e investitorëve unë gjithmonë ofroj këshilla të njëjta: Në këtë fushë gaboj në anën e kujdesit. Një projekt që mund të kryeni është pafundësisht më i mirë se ai që e keni djegur nga koha kur jeni në gjysmë të rrugës. Gjeni diçka në gamën tuaj të rehatisë që ofron disa numra të mirë, bëjeni atë, pastaj kaloni në një projekt më sfidues (dhe me shpresë më fitimprurëse) herën tjetër.

    Përfundim:

    Analiza është pjesë e artit, shkenca e pjesës. Hidhni një sy në temat e tjera në këtë seksion për më shumë ide për vlerësimin e investimeve.

    Autori Chris Smith është një investitor i pasurive të paluajtshme, themelues i një referimi online për investitorët dhe profesionistët e pasurive të paluajtshme dhe ka botuar artikuj në Corporate Finance Magazine, Euromoney dhe Rrjeti i Rrjetit të Biznesit.