Vlera është e barabartë me të ardhurat operative neto të ndara sipas normës kapëse
Nëse jeni investitor i pasurive të paluajtshme dhe jeni duke blerë një pronë, një nga gjërat e para që dëshironi të bëni është të përcaktojë jo vetëm vlerën e tregut të pronës, por edhe të ardhurat dhe kostot e saj operative.
Kjo do t'ju tregojë nëse plotëson qëllimet e rrjedhës së parasë dhe përfitimit. Dhe nëse po nisni, shkalla e kuptimit të kapave është e rëndësishme për rritjen e biznesit tuaj të ardhshëm.
Përcaktimi i vlerës së pronës
Së pari ju duhet të përcaktoni të ardhurat operative neto (NOI) të pronës së subjektit që ju ose klienti juaj po shqyrton. NOI e një qiraje është qiraja e saj më pak shpenzimet e saj. Nëse është një kompleks apartamentesh, përcaktoni të ardhurat neto të qirasë pas asaj që kushton për të ruajtur.
Kjo mund të jetë pak sfidë, sepse idealisht do t'ju duhet deklaratat e të ardhurave dhe shpenzimeve nga prona që do të ketë vetëm pronari aktual. Por gjithashtu mund të vlerësoni NOI duke shumëzuar çmimin e shitjes me shkallën e kapitalizimit.
Nje shembull
Një projekt apartamentesh me gjashtë njësi mund të sjellë fitim neto prej 30,000 dollarë nga qiraja. Përcaktoni shkallën e kapitalizimit nga një pronë e fundit, e krahasueshme dhe e shitur. Tani ndani që të ardhurat operative neto nga shkalla e kapitalizimit për të marrë rezultatin aktual të vlerës së pasurisë.
Le të themi se prona juaj e krahasueshme shitet për $ 250,000. Ju keni vendosur që NOI e pronës pas zbritjes së shpenzimeve të aplikueshme është $ 50,000. Ndajeni atë me çmimin e shitjes prej 250,000 $. Ju keni një normë të kapitalizimit prej .2 ose 20 përqind.
Nëse supozoni një shkallë të kapitalizimit prej 20 përqind. $ 30,000 të ndara me 20 për qind është $ 150,000, që do të ishte vlera aktuale e pronës.
Mjete të tjera
Mbani në mend se kjo nuk është metoda e vetme për llogaritjen e vlerave të pronës së të ardhurave. Është vetëm një mjet në kutinë. Llogaritjet e ndryshme të vlerësimit dhe performancës financiare që investitorët dhe profesionistët e pasurive të paluajtshme përdorin në rutinat e tyre të përditshme kanë njëfarë vlere.
Ka libra plot me llogaritjet e ndërlikuara që përdoren për të vlerësuar pasurinë e patundshme dhe për të përcaktuar performancën e investimeve të pasurive të paluajtshme dhe pronësinë e pronës së qirasë dhe operacionet. Shumica e investitorëve përdorin vetëm një gjysmë duzinë ose më shumë nga këto llogaritjet rregullisht për investimet e pronës banesore. Disa zbatohen për shitjen me shumicë, disa për të rregulluar-dhe-flip projektet, dhe ende të tjerët për të investuar me qira. Disa janë më të dobishme për investitorin e qirasë në përcaktimin e performancës afatgjatë të portofolave të tyre.
Investime në Pronën Afariste
Nje nivel i ri i matematikes eshte i perfshire ne investimet e pronave komerciale. Ka disa llogaritjet shumë të specializuara të përdorura nga huadhënësit për të përcaktuar nëse janë apo jo për të financuar një blerje ose projekt. Është mirë të dimë rreth tyre, sepse shumë investitorë rezidencial shumë të suksesshëm evoluojnë në investime shumë-familjare dhe komerciale.
Zgjedhja e vlerësimeve dhe llogaritjeve të fitimit për përdorim varet nga qëllimet tuaja dhe nga lloji i pronësisë.
Nëse jeni investitor që blejnë prona me qira të vetme familjare, do të përdorni disa llogaritje, por ndoshta nuk jeni të interesuar në shkallën e kapjes dhe llogaritjeve të tjera shumë të orientuara kah familja.
Investime me qira të pronës
Fillimi i një strategjie të suksesshme të investimit të pronës me qira është një vlerësim i saktë i yield-it të qirasë për pronën e ardhshme. Kur ju zotëroni pronat me qira, rendimenti neto për qira ju tregon sa mirë investimi juaj po bën jo vetëm me faktorët e tregut dhe me qira, por edhe me shpenzimet tuaja, duke përfshirë menaxhimin dhe mirëmbajtjen.
Në fund të fundit
Ata që investojnë në pasuri të paluajtshme përmes pronave që prodhojnë të ardhura duhet të kenë një metodë për të përcaktuar vlerën e çdo prone që ata po e konsiderojnë blerjen. Normat e kapave përdoren gjerësisht në vlerësimin e pronës komerciale dhe shumë-familjare dhe studimet e përfitimit.
Ato mund të përdoren për të përcaktuar një çmim të mirë shitjesh për një pronë - ose nga ana tjetër, vlera e një prone të listuar kundrejt çmimit të kërkuar.
Si një klient i investimeve profesionale që shërbejnë për pasurinë e patundshme, duhet të jeni shumë të njohur me të gjitha metodat e vlerësimit të pronave të ardhura. Nëse e bëni të gjithë mirëmbajtjen dhe menaxhimin e pronës suaj me qira, nuk mund të keni ndonjë kosto përveç materialeve nëse nuk e vlerësoni punën tuaj. Megjithatë, është shumë më e mundshme që ju do të keni shpenzime të shumta të përfshira dhe të ardhurat tuaja operative neto është numri që merrni pas të gjitha këtyre zbritjeve të shpenzimeve.