Ai gjithashtu mund të llogaritet në vitet e mëvonshme bazuar në vlerën e parashikuar të pronës minus bilancin e hipotekës. Do të ishte investimi i tanishëm i kapitalit që do të kishit në pronën e rregulluar nga ndonjë rritje në vlerë dhe pagim të hipotekës.
Pse matni ROE në vitet e ardhshme?
Ndryshe nga disa ROI të tjerë, Kthimi në llogaritjet e investimeve, ky është matja e kthimit tuaj në një numër ndryshues. Paratë që keni vënë në paradhënie nuk kanë ndryshuar, por me kalimin e viteve bëjnë faktorë të tjerë dhe ndryshojnë kthimin tuaj në kapital. Kjo është për shkak se ndryshimet e kapitalit tuaj. Së pari, le të shohim se cilat përfitime ju pëlqejnë në zotërimin e pronës me qira:
- Pagimi i kredisë: Ndërsa vazhdoni pagesat e hipotekës, ju jeni duke paguar poshtë bilancin kryesor të kredisë. Kapitali juaj rritet sepse ju keni borxh më pak në lidhje me vlerën.
- Vlerësim në vlerë: Shtëpia juaj po vlerëson me vlerë gjatë kohës. Pra, ndërsa ju jeni ulur atë që keni borxh, ju jeni gjithashtu duke rritur atë që është e vlefshme. Dallimi midis të dyjave është në rritje; kapitalit.
- Rrjedha e parave : Çdo muaj do të blesh disa para, paratë e paguara me qera që janë mbi pagesën e hipotekës dhe shpenzimet.
- Kursimet e tatimit mbi të ardhurat: Zhvlerësimi është një përfitim i madh. Çdo vit ju mund të zbrisni nga të ardhurat nga qiraja një pjesë të vlerës së strukturës si zhvlerësim. Ju nuk keni shpenzuar asgjë, por zbritja është ashtu si keni pasur.
Ato janë avantazhe të mahnitshme që e bëjnë pasurinë e patundshme shumë më mirë se asetet e tjera të investimit. Megjithatë, ne shohim se ka disa prej tyre që po ndryshojnë barazinë tonë, e cila po rritet vazhdimisht. Le të shohim një shembull:
Ju bleni një shtëpi me qira për $ 100,000 me $ 20,000 poshtë. Vitin e blerjes ju shihni se ajo është me vlerë 100,000 dollarë, por ju detyroheni vetëm 80,000 dollarë, pasi keni këtë pagesë prej 20,000 dollarë si kapital.
Le të themi që qarkullimi vjetor pozitiv i parave është $ 3,600, ose $ 300 në muaj mbi hipotekën dhe shpenzimet. Pra, ROE-ja jonë është $ 3,600 / $ 20,000, ose 0.18 = 18% Kthimi në ekuitet. Ju jeni një mësues i investimeve!
Tani le të agjërojmë përpara dhjetë vjet. Ju keni paguar hipotekën tuaj, dhe shtëpia ka vlerësuar në vlerë, tani me vlerë 118,000 dollarë. Bilanci juaj i duhur për hipotekën ka rënë nga $ 80,000 në $ 66,000. Tani shikoni kapitalin tuaj. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, kapitali juaj i ri në shembullin tonë të thjeshtë. Tani le të bëjmë përsëri llogaritjen për ROE. Ju po merrni pak më shumë me qira, prandaj rrjedha juaj e parave tani është 4,400 dollarë në vit. $ 4,400 / $ 52,000 = 8.5% Kthimi në kapital.
Cfare ndodhi? Është e thjeshtë, me rritjen e kapitalit ju me siguri nuk mund të rrisni qiratë që shpejt. Pra, a është ky një investim i madh? Shikoni se çfarë mund të bëni tani me $ 52,000. Mund të jetë koha për të shitur dhe riinvestuar.