Ligji i Agjencisë së Pasurive të Patundshme: Si krijohet Agjencia

Statusi që përcakton detyrat e agjentëve dhe të drejtave të klientit

Agjencia Express

Agjencia Express krijohet nga një marrëveshje gojore ose me shkrim ndërmjet drejtorit dhe agjentit. Ajo tregon qëllimin e tyre të shprehur për këtë status përfaqësimi.

Në pasuri të patundshme, agjencia zakonisht krijohet nga një kontratë e shkruar me një shitës ose me një blerës të një agjencie të blerësit. Disa shtete lejojnë marrëveshje verbale, por shumica nuk e bëjnë.

Agjensia e nënkuptuar

Gjithashtu është e mundur të krijohen marrëdhënie të agjencisë me veprimet e palëve.

Nëse një agjent i pasurive të patundshme merr përgjegjësi që zakonisht janë ato të një agjenti, por nuk ka nënshkruar një marrëveshje agjencie, ajo mund të konsiderohet ende një agjent nëpërmjet agjencisë së nënkuptuar. Në të njëjtën mënyrë, nëse klienti i kërkon agjentit për këshilla ose veprime që zakonisht janë në agjenci, atëherë mund të krijohet një agjenci e nënkuptuar.

Disa shtete kanë krijuar legjislacionin specifik që thotë se asnjë agjenci nuk mund të ekzistojë pa një marrëveshje të shkruar agjencie. Kjo ndihmon për të shmangur agjencinë e nënkuptuar aksidentale.

Mos bëheni agjent i fshehtë i dyfishtë

Në shtetet që nuk kanë përjashtuar agjencinë e nënkuptuar, nëse keni një status të përfaqësimit të agjencisë me klientin tuaj të listimit, kini kujdes atë që bëni nëse jeni duke punuar me një blerës të interesuar në atë listë. Së pari, do t'ju duhet të zbuloni statusin e agjencisë tek blerësi dhe pastaj të mos ndërmarrni detyra që do të nënkuptojnë që ju jeni edhe agjenti i tyre.

Mënyra se si është bërë sot

Licenca ime varet në New Mexico, por unë kam pasur edhe licenca ndërmjetësuese në Teksas dhe Kolorado në të kaluarën.

Shumë shtete tani kanë dokumente dhe dhënie informacionesh shpjeguese që mbështesin " brokerimin e transaksionit " ose që quhen me emra të tjerë, përfaqësimin e një blerësi ose shitësi pa "agjenci". Termi agjent i pasurive të paluajtshme rrallë nënkupton se këto ditë.

Pra, unë mund të bëj një listë dhe të mos bëhem agjent për shitësin dhe pikërisht atë që kam bërë gjithmonë.

E vetmja kohë që çështja e agjencisë ka ardhur ndonjëherë me një blerës ose një shitës ishte nëse unë isha duke punuar me një avokat apo një gjyqtar. Për disa arsye, i tërhoqa ata me faqen time të internetit. Ata nuk duan që unë të jem agjenti i tyre për shkak të përgjegjësisë së tyre .

Detyrimi vicarious vendos klientin e agjentit në rrezik për aktivitetet e agjentit të tyre. Pra, nëse do të bëja diçka të gabuar ose do të bëja një gabim, klienti im do të mbetej përgjegjës gjithashtu. Këta njerëz ligjorë e dinin se ata nuk e dëshironin atë rrezik, edhe pse ata e dinin se i ndiqja me kujdes rregullat.

Kur kam punuar me blerësit, kam punuar gjithmonë si një ndërmjetës transaksioni, kurrë një agjent. Ata pothuajse nuk kërkuan kurrë dhe forma jonë e zbulimit të shtetit i përcaktoi qartë detyrat e mia ndaj klientit tim. Këtu ata janë të drejtë nga ligji:

A. ndershmëria dhe kujdesi i arsyeshëm siç përcaktohet në dispozitat e këtij seksioni;

B. pajtueshmërinë me ligjet lokale, shtetërore dhe federale për strehim të drejtë dhe anti-diskriminim, ligjin e licencës së pasurive të patundshme në New Mexico dhe rregullat e komisionit të pasurive të paluajtshme, dhe ligje të tjera të zbatueshme lokale, shtetërore dhe federale;

C. kryerjen e çfarëdo dhe të gjitha marrëveshjeve me shkrim të bëra me klientin ose klientin;

D. asistencë klientit ose klientit të ndërmjetësit në përfundimin e transaksionit, përveç nëse merret vesh ndryshe me shkrim nga klienti ose klienti, duke përfshirë:

1. paraqitjen e të gjitha ofertave ose kundër-ofertave në kohën e duhur; dhe
2. asistence ne perputhjen me afatet dhe kushtet e kontrates dhe me mbylljen e transaksionit; nëse ndërmjetësi në transaksion nuk ofron shërbimin, këshilla ose asistencë të përshkruar në Paragrafët (1) dhe (2) të Nënseksionit D të 16.61.19.8 NMAC, klienti ose klienti duhet të bien dakord me shkrim se ndërmjetësi nuk pritet të ofrojë këshilla ose ndihmë, dhe ndërmjetësi duhet të zbulojë ekzistencën e një marrëveshjeje të tillë me shkrim për agjentët e tjerë të përfshirë në transaksion;

E. Njohjen nga ndërmjetësi se mund të ketë çështje që kanë të bëjnë me transaksionin që janë jashtë njohurive ose ekspertizës së ndërmjetësit të agjentit ose ndërmjetësuesit kualifikues dhe që ndërmjetësi i asociuar ose ndërmjetësi kualifikues do të sugjerojnë që klienti apo klienti të kërkojë këshilla nga ekspertë për këto çështje;

F. Kontabilitet i menjëhershëm për të gjitha paratë ose pasurinë e marrë nga ndërmjetësi;

G. dhënien e informacioneve shpjeguese me shkrim klientit ose klientit të tyre dhe agjentëve të tjerë të përfshirë në transaksionin e çdo konflikti potencial të interesit që ndërmjetësi ka në transaksion duke përfshirë, por pa u kufizuar në:

1. çdo marrëdhënie brokerimi me shkrim që ndërmjetësi ka me ndonjë palë tjetër në transaksion;
2. çdo interes ose marrëdhënie materiale të një biznesi, të natyrës personale ose familjare që ndërmjetësi ka në transaksion;
3. opsione të tjera të marrëdhënieve të ndërmjetësimit në dispozicion në New Mexico;

H. Shpalosja me shkrim e çdo fakti material të kundërt që faktikisht njihet nga broker bashkëpunëtor ose broker kualifikues për pronën ose transaksionin, ose për aftësinë financiare të palëve në transaksion për të përfunduar transaksionin; faktet materiale të padëshirueshme që kërkojnë zbulimin nuk përfshijnë ndonjë informacion të mbuluar nga ligjet federale të strehimit të drejtë ose Aktin e Nju Meksikës për të Drejtat e Njeriut;

I. mirëmbajtjen e çdo informacioni konfidencial të mësuar gjatë ndonjë marrëdhënieje paraprake të agjencisë, përveç nëse zbulimi është me pëlqimin e ish-klientit ose kërkohet me ligj;

J. përveç nëse autorizohet ndryshe me shkrim, një broker i asociuar ose ndërmjetësi kualifikues nuk do t'i zbulojë klientit ose klientit të tij gjatë transaksionit që klienti ose klienti i tij shitës ka treguar më parë se ata do të pranojnë një çmim të shitjes më pak se çmimi i kërkuar ose i listuar i një prone ; se klienti ose klienti i tyre blerës ka treguar më parë se do të paguajë një çmim më të madh se çmimi i dorëzuar në ofertë me shkrim; motivimi i klientit ose klientit të tyre për shitjen ose blerjen e pronës; që klienti i tyre shitës ose klienti ose klienti ose klienti i blerësit të tij do të bien dakord për financimin e kushteve të tjera nga ato të ofruara; ose ndonjë informacion tjetër të kërkuar me shkrim nga klienti i ndërmjetësuesit të asociuar ose ndërmjetësi i kualifikuar, për të mbetur konfidencial, përveç nëse kërkohet zbulimi i ligjit.

Kjo kujdeset për çdo shqetësim që klientët e mi mund të kenë pasur.