Format e Përfaqësimit të Klientit - Agjencia e Patundshmërive dhe Nën-Agjencia

Shumica e shteteve kërkojnë një formë të zbulimit të klientit ose klientit të mundshëm për mënyrën se si ju do t'i përfaqësoni ato në transaksionin e tyre të pasurive të patundshme. Sigurohuni që e kuptoni rregullat e shtetit tuaj dhe mënyrat e ndryshme në të cilat mund të jeni përfaqësuesi i tyre. Detyrat dhe detyrimet tuaja ndaj klientit do të ndryshojnë në mënyrë të konsiderueshme në bazë të llojit të përfaqësimit në të cilin keni rënë dakord për kontratë.

A nuk jemi të gjithë agjentë?

"Agjent i pasurive të patundshme" është një term i përgjithshëm që i referohet okupimit tonë, por jo gjithmonë përcakton pozicionin dhe detyrat tona në një transaksion. " Agjencia ", niveli më i lartë i përfaqësimit, kërkon disa detyra fiduciare , duke përfshirë konfidencialitetin e klientit dhe zbulimin e plotë. Kërkesa për konfidencialitet vazhdon pasi transaksioni të përfundojë. Ju jeni duke punuar në interesin më të mirë të klientit, që do të thotë më shumë para për listën e shitësit tuaj ose çmimin më të ulët për blerësin tuaj.

Ndërmjetësi i transaksionit, lehtësuesi i transaksionit ose jo-agjent

Në shumicën e shteteve, në qoftë se ju nuk keni rënë dakord në mënyrë specifike për një marrëdhënie të agjencisë me klientin tuaj, ju nuk jeni "agjent" i tyre në lidhje me kërkesat fiduciare . Ju do të jeni të detyruar të trajtoni të gjitha palët në mënyrë të drejtë dhe të sinqertë, por nuk do të detyroheni detyrimisht konfidencialitetin, as zbulimin e plotë të klientit tuaj. Ky status është shfrytëzuar më gjerësisht me zgjerimin e "Agjencisë së Blerësit", që përfaqëson blerësit si agjent i tyre.

Ky status i rëndësishëm shpjegohet në Agjencinë e Dyfishtë më poshtë.

Agjencia e Dyfishtë në Real Estate

Agjencia e dyfishtë nuk është e mundur, por është një term që përdoret në shumicën e shteteve. Është e pamundur të sigurohet konfidencialiteti dhe zbulimi i plotë i dy klientëve në të njëjtën kohë. Megjithatë, termi vlen për të përfaqësuar blerësit dhe shitësit kur jeni në statusin e agjencisë me secilin.

Ajo kërkon zbulim të kujdesshëm për të dy klientët që aftësia juaj për t'i përfaqësuar ato në mënyrë agresive ka ndryshuar. Konsiderohet nga shumë që të jetë një praktikë e rrezikshme, me konflikte të mundshme të interesit.

Subagency

Subagency ka qenë rreth e rrotull që nga fillimi i praktikës së organizuar të pasurive të patundshme. Ai përshkruan një agjent i cili sjell një blerës për listën e një kompanie tjetër, dhe përfaqësuesi i blerësit është duke punuar në emër të agjentit dhe shitësit të listës, për shkak të detyrave të tyre fiduciare. Është vetëm vdekja më e madhe kudo tani, pasi ajo nuk ishte e mirë për blerësit dhe bëri ndërmjetësit dhe shitësit përgjegjës për veprimet ose gabimet e përfaqësuesit të blerësit.

Agjencia e caktuar

Agjencia e caktuar lejon një broker të ofrojë një alternativë për agjencinë e dyfishtë kur të dy blerësit dhe shitësit janë të përfaqësuara në shtëpi dhe të dy kanë marrëveshje agjensie. Ndërmjetësi cakton një agjent të jetë "agjent" i shitësit dhe një agjent tjetër për të përfaqësuar blerësin. Ata të dy kanë statusin e "agjencisë" me detyrimet e kërkuara fiduciare. Kjo kërkon procedura të caktuara për të mbajtur informatat përkatëse të klientëve të ndara në shtëpi, me qasje të kufizuar në agjentët e duhur.

Jini jashtëzakonisht të kujdesshëm për të kuptuar opsionet e përfaqësimit të ndërmjetësimit tuaj

Studioni ligjin në shtetin tuaj për sa i përket përfaqësimit të pasurive të patundshme.

Pastaj studioni mundësitë që ndërmjetësi yt zgjedh për t'i ofruar klientëve të tyre. Të gjithë ndërmjetësit nuk duhet të ofrojnë të gjitha llojet e përfaqësimit. Mjetet juridike për klientin për shkelje të detyrave fiduciare mund të jenë të dhimbshme për agjentin dhe ndërmjetësin.

Në fillim, të gjithë ishin një "agjent" për shitësin. Agjentja e kompanisë së jashtme që ndodhi për të gjetur një blerës për listimin thjesht ka punuar si nën-agjent për ndërmjetësin e listës dhe shitësit. Pra, çdo profesionist i pasurive të patundshme i përfshirë në transaksion po punonte për shitësin. Ju mund të mendoni se opsionet e tjera kanë evoluar për të paraqitur një fushë më të barabartë për blerësin.

"Agjencia e Blerësit", praktika e ofrimit të përfaqësimit të agjencive të nivelit të lartë dhe detyrimeve fiduciare për blerësit, është bërë mjaft popullor në shumicën e fushave. Tani mund të keni një marrëveshje të shkruar me një blerës që u premton atyre të gjitha detyrimet fiduciare të agjencisë dhe përpjekjet tuaja më të mira në emër të tyre.

E gjithë kjo është e mrekullueshme derisa të nënshkruani një marrëveshje të agjencisë së blerësit dhe më pas të përfundoni me shkrim një kontratë blerjeje për atë blerës në kompaninë tuaj, ose në kompaninë tuaj, ku keni nënshkruar edhe një marrëveshje të përfaqësimit të agjencisë. Tani papritmas kompania juaj është një "agjent" për të dy parimet në transaksion. Natyrisht, ky është një problem, pasi ju nuk mund t'i përmbushni kërkesat për të mbajtur të gjithë informacionin e tyre privat dhe për të zbuluar të gjitha që njihni në të njëjtën kohë. Një shembull do të ishte shitësi (ët) e divorcit. Nëse je agjenti i tyre, nuk do ta zbulosh këtë, por nëse do të ishit agjenti i blerësit dhe nuk do të kishit marrëdhënie me shitësin, do t'i jepni këtij informacioni blerësve tuaj për t'i ndihmuar ata që të bëjnë një marrëveshje më të mirë. Nëse jeni agjent i dyfishtë, nuk mund të bëni as. Pra, duhet t'i lejoni të dyja palët të dinë se statusi juaj i ri ka ndryshuar aftësinë tuaj për t'u shërbyer atyre.

Nën emra të ndryshëm, brokerimi i transaksionit, lehtësuesi, jo-agjencia janë të gjitha përfaqësime pa detyrime të agjencisë fiduciare. Ata janë të drejtë për të gjithë të interesuarit, por lehtësojnë pa agjensë.

Nga një perspektivë e pastër klientike dhe etike, pa marrë parasysh rolin tuaj ose statusin e përfaqësimit, është e gjitha për të qenë i ndershëm, i drejtë dhe transparent në marrëdhëniet tuaja.