Ky numër i vogël mund të të tregojë nëse ka të ngjarë të fitosh para.
Sfida e vlerësimit të pronës së tillë nuk është aq e vështirë sa mund të tingëllojë. Në fakt, llogaritja e shkallës së kapitalizimit për pasuri të paluajtshme është e lehtë dhe duhet të të marrë jo më shumë se pesë minuta ose më shumë.
Fillon me një kuptim të saktë se cila është shkalla e kapakut.
Cila është norma e kapitalizimit?
Norma e kapakut është norma e kthimit që mund të presësh në investimin tuaj bazuar në të ardhurat që besoni se prona do të gjenerojë për ju. Sigurisht, është një faktor shumë i rëndësishëm. Ju nuk do të investoni me qëllim të humbjes së parave.
Kjo është një mënyrë e shkëlqyer për të bërë krahasime të pronave të ngjashme, sepse të gjitha shpenzimet merren parasysh. Kur dy pronat duket shumë e ngjashme, por shpenzimet më shumë, kjo mund të jetë sepse gjeneron më shumë të ardhura ose sepse ka shpenzime më të ulëta.
Si të llogaritni normën e kapjes
Ju mund të llogarisni shkallën e kapitalizimit duke përdorur të ardhurat operative neto dhe çmimet e fundit të shitjeve të pronave të krahasueshme. Shkalla e kapitalizimit përcaktohet dhe aplikohet pastaj tek prona që po shqyrton blerja për të përcaktuar vlerën aktuale të tregut të saj bazuar në të ardhura.
Së pari, merrni çmimin e fundit të shitjes së një pasurie të ngjashme të ardhurash.
Le të përdorim shembullin e një projekti apartamentesh me gjashtë njësi që shitet për $ 300,000.
Tani përcaktoni të ardhurat operative neto për atë projekt të apartamenteve, ose huazimet neto të realizuara nga pronarët. Zbrisni të gjitha shpenzimet operative përveç hipotekës. Ky llogaritje e vlerëson pronën sikur të kishit paguar para për të.
Thoni të ardhurat e qirasë pasi të gjitha ato shpenzime që keni zbritur janë $ 24,000. Tani ndani që të ardhurat operative neto nga çmimi i shitjes për të arritur në normën e kapakut: $ 24,000 në shpenzimet e ndara me çmimin $ 300,000 të shitjes ju jep një normë të kapitalizimit prej .08 ose 8 për qind.
Si të përdorni normën e kapjes
Një investitor mund të përdorë normën e kapakut në dy mënyra. Ai mund të dëshirojë të vlerësojë një pronë që ai ka ndërmend të shesë në bazë të normave të mbulimit të tregut për pronat e tjera të krahasueshme të shitura kohët e fundit, ose mund të dëshirojë të përcaktojë nëse çmimi i kërkuar i një prone është i arsyeshëm nëse ai e konsideron blerjen e tij.
Kur je duke shitur
Le të themi se ke një projekt apartamentesh të vogël dhe dëshiron ta shesësh. Ju mbledh informacion mbi pronat e shitura kohët e fundit në zonën që janë të ngjashme me tuajat. Ata mund të kenë më shumë ose më pak njësi, por përpiqeni të gjeni prona që janë aq të ngjashme me atë që doni të shisni.
Ju gjeni tre prona që kanë shitur brenda tre apo katër muajve të mëparshëm. Pjesa e ndërlikuar është të jetë në gjendje të gjejë të ardhurat e tyre neto operative. Ndonjëherë ky informacion publikohet në renditje si një pikë shitjeje, por shpesh nuk është, veçanërisht kur të ardhurat operative neto nuk janë të favorshme. Ju mund të merrni këtë lloj informacioni nga një agjent i pasurive të patundshme komerciale, megjithatë, veçanërisht nëse ju do të listoni pronën për shitje me të.
Kështu që ju arrini në tre normat e kapave të pronësisë mesatarisht 9.2 për qind. Të ardhurat operative neto të pasurisë suaj janë $ 31,000. Tani të gjithë ju duhet të bëni është ndarja e të ardhurave neto të operimit me normën e kapakut: $ 31,000 ndarë me .092 del në $ 226,957. Ka vlerën e pronës suaj.
Ju mund të bazoni çmimin që dëshironi të kërkoni për pronën në këtë shifër dhe ta vendosni në treg.
Kur po shqyrton blerjen
Do të punoni me pronat e listuara kur të krahasoni pronat për një vendim blerjeje. Kjo e bën edhe më të lehtë për të marrë të ardhurat neto të tyre operative dhe për të llogaritur shkallën e kapjes për secilin. Ju pastaj mund t'i krahasoni ato për të parë se cili do të bëjë blerjen më të mirë.
Por shikoni shpenzimet dhe qiratë e tyre gjithsesi, sepse dikush mund të ngrihet në krye nëse mund të zbuloni mundësitë për të ulur shpenzimet ose për të rritur qiratë.
Ju mund të gjeni se shpenzimet janë anormalisht të larta për llojin dhe madhësinë e një prone, ose mund të zbuloni se qiratë që paguhen janë nën normat e tregut për pronat e krahasueshme. Secila nga këto situata do të rriste shkallën e kapakut, duke e bërë atë një pronë më të mirë të mundshme nëse ato korrigjohen.
Le të themi se ju keni syrin tuaj në një projekt specifik apartamentesh të vogël që është e listuar për 495,000 $. A është e vlefshme që në tregun aktual apo është mbiçmuara? Përsëri, merrni disa prona të krahasueshme dhe një normë mesatare të kapur. Ne do të përdorim normën tonë prej 9.2 përqind përsëri si një shembull.
Nëse të ardhurat operative neto të kësaj prone janë 39,500 dollarë, a ia vlen çmimi i kërkuar? Jo, sepse ndarja e këtyre të ardhurave me normën e kapjes ju jep një vlerë prej $ 429,348. Çmimi i kërkuar prej $ 495,000 është pak mbi shenjën.
Cilat të ardhura neto operative do të keni nevojë për të marrë çmimin e listës për një vlerë? Ndërroni formulën dhe shumefishoni çmimin e kërkuar me normën e kapakut. Shumtoj $ 495,000 me 9.2 për qind dhe të dalësh me një të ardhur neto të kërkuar operative prej $ 45,540.
Por mbani mend, mund të ketë arsye të mira pse një pronë do të justifikonte një normë më të mirë kapaku. Mund të jetë vendndodhja ose karakteristikat dhe cilësia e ndërtesave dhe mjedisit. Çdo gjë duhet të vlerësohet para se të vendosni, por shkalla e kapësit ndihmon.