Vështirësia: Lehtë
Koha e kërkuar: 5 minuta
Ja si:
- Përcaktoni Të Hyrat Operacionale Bruto (GOI) të pronës:
Të ardhurat potenciale bruto - Humbja e vendit të punës dhe humbja e kredisë = Të ardhurat bruto të veprimtarisë
- Përcaktoni shpenzimet operative të pronës. Kjo do të përfshinte shpenzimet për menaxhimin, ligjin dhe kontabilitetin, sigurimin, janitorin, mirëmbajtjen, furnizimet, taksat, shërbimet komunale, etj.
- Nxjerrini shpenzimet operative nga Të Ardhurat Operacionale Bruto për të arritur në të Ardhurat Neto Operacionale. Duke përdorur shembullin e një prone me të ardhura bruto operative prej $ 52,000 dhe shpenzimeve operative prej $ 37,000, të ardhurat tona operative neto do të ishin:
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 Të ardhurat operative neto
Huadhënësit komercialë përdorin kritere të ndryshme kualifikimi për të përcaktuar nëse një hipotekë është e garantuar dhe sa do të huazojë ndaj një prone. Pronarët e investitorëve zakonisht nuk vlerësohen individualisht sa i përket historikut të tyre të kreditit, pasi nuk është aq e rëndësishme për huadhënësin sa potenciali i gjenerimit të të ardhurave të pronës që do të hipotekohet.
Fakti është se një blerës në shtëpi do të jetojë në shtëpinë që po blejnë, kështu huadhënësi vlerëson aftësinë e tyre për të paguar hipotekën dhe historinë e tyre të pagesës së detyrimeve të borxhit.
Është një situatë shumë e ndryshme nga një pronë komerciale, le të themi një kompleks zyre. Blerësit blejnë këtë pronë për një qëllim të vetëm; për të gjeneruar rrjedhjen pozitive të parasë nga të ardhurat nga qiraja.
Të ardhura
Motivimi për blerje është të ardhura, kështu huadhënësi dëshiron të vlerësojë pronën bazuar kryesisht në të ardhurat që do të gjenerojë.
Sigurisht, gjendja e pronës dhe faktorë të tjerë hyjnë në kualifikimin e hipotekës, por të ardhurat janë faktori i madh. Nëse prona mund të shërbejë borxhin (paguajë pagesat e hipotekës) dhe ende ka një të holla të pranueshme mujore të ardhurash, atëherë një hipotekë ka të ngjarë të iniciohet.
shpenzim
Sigurisht, shpenzimet janë gjysma e konsideratave kryesore në llogaritjen e NOI. Është kritike për të kapur të gjitha shpenzimet operative të pronës. Këto munden dhe shpesh përfshijnë:
- Marketingu dhe Reklamimi - Në varësi të llojit të pronës, kjo kategori e shpenzimeve mund të ndryshojë shumë. Për një apartament apartament, shumica e këtij shpenzimi do të ishte reklamimi për të gjeneruar aplikantët e qiramarrësit. Për një pronë të shitjes me pakicë ose të zyrës, e njëjta do të zbatohej, por mund të ketë edhe shpenzime të marketingut për t'ia paraqitur pronën konsumatorëve ose klientëve për qiramarrësit.
- Menaxhimi - Menaxhimi profesional është norma për pronat më të mëdha komerciale. Ky shpenzim është i rëndësishëm, por mund të kompensohet shumë nga menaxhimi i kursimeve profesionale që mund të krijojë në funksionimin dhe mirëmbajtjen e pronës.
- Shërbimet komunale - Ata që nuk kalojnë bashkë me qiramarrësit do të ishin në këtë kategori.
- Riparimet dhe Mirëmbajtja - Çdo gjë nga peizazhimi në fiksimin e njësive të kondicionimit të ajrit të thyer ose pikturimit të njësive është në këtë kovë.
- Sigurimi - Ky është një shpenzim i madh gjithashtu.
Këto janë kategoritë kryesore, dhe ka shpenzime të tjera që varen nga përdorimi i pronës dhe qiramarrësit.
Nëse raportet e kërkuara nga huadhënësi në bazë të të ardhurave nuk janë duke treguar miratimin, huamarrësit mund të dalin me më shumë para për një pagesë poshtë për të sjellë raporte në përputhje. Të ardhurat operative neto janë shumë të rëndësishme në huamarrjen komerciale.
Këshilla:
- Jeni shumë të kujdesshëm për të marrë të gjitha shpenzimet operative në llogaritjen. Shpenzimet e zhdukura do të rrisin të ardhurat neto të veprimtarisë dhe kështu do të bëjnë që klienti juaj të paguajë shumën e tepërt për pronën në bazë të vlerësimit duke përdorur normën e kapjes.
- Për llogaritjet më të përdorura të investitorëve dhe një spreadsheet për t'i llogaritur ato, merrni këtë lin, për 10 llogaritjet më të larta .
Çfarë ju duhet:
- kalkulatriçe
- Përshkrimin e gjithanshëm të shpenzimeve operative.
Asnjë nga këto llogaritje nuk janë shkencë raketash. Ju do të shpejt të merrni për të shpejtuar dhe të jetë në gjendje për të bërë ato ose për të diskutuar ato në mënyrë inteligjente me klientët e investitorëve komerciale.