Si të përdorim shumësin e shumës së qirasë (GRM)

Si një agjent i pasurive të patundshme që punon me investitorë të pasurive të patundshme, ka të ngjarë që të bëni mjaft llogari për analizën e vlerës së tregut për secilën prej pronave të blera në fund. Shuma e shumës grumbulluese (GRM) është e lehtë për t'u llogaritur, por nuk është një mjet shumë i saktë për të marrë një vlerë të vërtetë.

Sidoqoftë, ky është një mjet i shkëlqyeshëm i vlerësimit të shpejtë të vlerës së shpejtë për të parë nëse vlen më tej analiza më e detajuar. Me fjalë të tjera, nëse GRM është mënyrë shumë e lartë ose shumë e ulët në krahasim me pronat e shitura të krahasueshme të kohëve të fundit, ai ndoshta tregon një problem me pronën ose mbiçmimin e tepërt.

Investitorët e pasurive të paluajtshme që kërkojnë aktivisht pronat shpesh kanë disa r edhe dhjetra në radar. Ata duhet të gjejnë një mënyrë për të renditur shpejt mundësitë në mënyrë që ata të kalojnë kohën e tyre në një analizë më të thellë mbi mundësitë më të mira në fillim.

Përdorimi i shumës së shumës së qirasë bruto u mundëson atyre të hyjnë në kërkime më të thella mbi pronat më të mira që shqyrtohen ... ndoshta. Siç është thënë tashmë, nuk është një numër vërtet i saktë, kështu që nuk duhet të mbështeteni në atë aq shumë sa që nuk kontrolloni prona të tjera me GRM-të më të mira.

Ja se si

  1. Marrja e GRM për pronat e shitura kohët e fundit:

    Vlera e Tregut / Ardhja Bruto vjetore = Shumën e shumës së qirasë (GRM)

    Prona e shitur për $ 750,000 / $ 110,000 Ardhurat vjetore = GRM prej 6.82

  2. Vlerësimi i vlerës së pronës bazuar në GRM:

    Le të themi që ju keni bërë një analizë të pronave të shitura të krahasueshme të kohëve të fundit dhe ka gjetur se, si ajo e mësipërme, mesatarja e tyre e GRM-së ishte rreth 6.75. Tani doni të përafni vlerën e pasurisë që konsiderohet për blerje. Ju e dini që të ardhurat e saj bruto me qira janë $ 68,000 në vit.

    GRM X Të Ardhurat Vjetore = Vlera e Tregut

    6.75 X $ 68,000 = $ 459,000

    Nëse është e listuar për shitje në $ 695,000, ju nuk mund të dëshironi të humbni më shumë kohë duke e shikuar atë për blerje.

Pronat e të ardhurave komerciale të qirasë vlerësohen bazuar në një numër të kritereve dhe kritereve të huadhënësit. Kjo sepse ata e konsiderojnë të ardhurat dhe rentabilitetin e pronës si një nga kriteret më të rëndësishme të kualifikimit të huadhënies, nëse jo.

Ata rrallë shikojnë apo kujdesen për historitë e kreditimit të pronarëve.

Ata mund të kujdesen për pasuritë e tyre nëse nuk janë të kualifikuar nga faktorë të tjerë. Ata mund të përdorin mjete të tjera për të garantuar hua mbi vetë pronën.

Kreditimi komercial ka kriteret e veta shumë të ndryshme të kualifikimit, por qëllimi i përgjithshëm është i njëjtë. Huadhënësi dëshiron biznesin. Ata duan të huazojnë para, pasi është biznesi i tyre. Hipotekat për pronën komerciale kanë kritere dhe proces të ndryshëm kualifikimi, por ato janë nga perspektiva e imazhit të madh, i njëjtë si çdo hipotekë rezidenciale ose tjetër.

Më shumë për Hipotekat Real Estate

Llojet e hipotekave të përdorura nga investitorët e pasurive të paluajtshme zakonisht janë të njëjta si përdoren nga ndonjë blerës i pasurisë së patundshme. Megjithatë, ekzistojnë disa mundësi krijuese të financimit të hipotekave. Lidhja do t'ju çojë në shpjegime të këtyre opsioneve.

Në situata të caktuara, hipotekat e pasurive të patundshme mund të jenë një mjet financiar i mundshëm. Kur gjenden kushtet e duhura pronat e shumëfishta në pronësi mund të financohen me një peng të pasurive të patundshme. Pasi një blerës i pasurive të patundshme i kupton disavantazhet e një hipoteke të pasurive të patundshme, ka një numër arsyesh pse ai mund të jetë ende një zgjedhje e shkëlqyer.

Vendosja e kredisë më të mirë për ju përfshin krahasimin e kredive të tilla si konvencionale, jumbo, FHA / VA, si dhe peshimin e përfitimeve të hipotekës midis normave fikse, kursit të rregullueshëm dhe alternativave të tjera të hipotekës.

Kreditë e interesit vetëm për investitorët lejojnë një investitor të pasurive të paluajtshme që të shtyjnë pagesat e principalit.

Kjo mund të jetë për të shmangur rrjedhën e hershme negative të parave, për të rrokullisur pronën, ose për të dhënë kohë për të rregulluar qiratë lart për të rritur rrjedhën e parasë për principalin e rregullt dhe pagesat e interesit. Investitorët kanë shumë alternativa të shumta në strategjitë e financimit të pronës. Shpesh zgjedhja mund të bëjë ose të thyejë një investim.