Si të Ndihmoni Klientin tuaj për të përdorur Normat e Kapitalizimit

Condominiums. iStockphoto

Normat e kapitalizimit janë një mjet popullor i përdorur nga investitorët e pasurive të paluajtshme në vlerësimin e pronave. Ato përdoren gjithashtu për të ndihmuar në përcaktimin e listës së duhur dhe çmimeve të shitjes për pronat komerciale. Kur punojnë me klientët e investitorëve të pasurive të paluajtshme, agjentët dhe agjentët duhet të jenë në gjendje t'i ndihmojnë ata në përcaktimin e justifikimit për çmimin e kërkuar të pronave që prodhojnë të ardhura.

Pasuritë e patundshme komerciale dhe me qira për gjenerimin e të ardhurave mbështetet në normat kapitale për të ndihmuar në vlerësimin e pronave.

Njohja e çmimit të kërkuar dhe shkalla e kapitalizimit të pronave të krahasueshme do t'ju lejojë të ndihmoni klientin tuaj për të përcaktuar të ardhurat neto që do të kërkohet për të justifikuar çmimin e paguar. Jo çdo investitor është në gjendje të shpejtojë normat e mbulimit, dhe ju mund të tregoni vlerën dhe ekspertizën tuaj nëse mund t'i ndihmoni ata të përdorin norma të kapjes për çmimet ose vlerësimin e pronës.

Vështirësia: Lehtë

Koha e kërkuar: 5 minuta

Ja si:

  1. Merrni shkallën e kapitalizimit për pronat e krahasueshme të kohëve të fundit të shitura në zonë.
  2. Shumëzoni shkallën e kapitalizimit me vlerën e pronës për të përcaktuar të ardhurat operative neto që do të ishin të nevojshme për të justifikuar çmimin.

    Shembull: Norma e kapjes për komplekset e banesave të krahasueshme është 12%, ose .12, dhe çmimi i kërkuar për kompleksin nën konsideratë blerjeje është $ 300,000.

    $ 300,000 X .12 = $ 36,000 në të ardhurat neto që do të kërkohej për të justifikuar këtë çmim të kërkuar.

Çfarë ju duhet:

Më shumë në këtë temë

Këto janë bazat.

Për të ndihmuar në kuptimin se pse normat e kapakut përdoren nga investitorët e pronës komerciale, le të shohim imazhin e investimeve për pronat multi-familjare .

Ekonomia e shkallës: Pronat me shumë familje, veçanërisht apartamente, ofrojnë disa avantazhe për uljen e kostos për shkak të ekonomisë së shkallës. Me njësi të shumëfishta në një vend dhe shpesh nën një çati, ka kursime të kostos në çdo gjë, nga shërbimet komunale deri te riparimet.

Është gjithashtu shumë më pak e shtrenjtë për njësi për të ndërtuar apartamente.

Efekti i zvogëluar i humbjeve të lira: Nëse zotëroni një shtëpi me qira të vetme familjare dhe është e zbrazët për dy muaj, po humbni 100% të të ardhurave nga qiraja. Nëse kjo është një dupleks, është 50%, dhe një katërkëndësh është 25%. Por, nëse zotëroni një kompleks banesash prej 100 njësi, një njësi që është e lirë për dy muaj, po humbet vetëm 1% në muaj në të ardhurat nga qiraja!

Huadhënësit e përdorin Cap Cmimet: Kur ju jeni duke marrë një peng në shtëpinë tuaj personale, kjo është e gjitha në lidhje me historinë tuaj të kreditit dhe të ardhurat. Kur bëhet fjalë për huadhënien tregtare, është shumë më tepër për të ardhurat neto dhe mbulimin e pagesave të hipotekës. Ka zakonisht pronarë të shumtë të investitorëve, dhe rezultatet e tyre të kreditit nuk konsiderohen as në shumicën e rasteve. Performanca financiare e pronës është kriteri kryesor i huadhënësit. Nëse prona është në gjendje të mirë dhe numrat punojnë, atëherë kredia ndodh në shumicën e rasteve.

Pra, si mund të shihet niveli i kapave?

Gjë është se shkalla e kapakut të një prone ka shumë faktorë të përfshirë. Veçanërisht, kostot e menaxhimit dhe operimit, si dhe qiratë mbizotëruese, do të përcaktojnë të ardhurat neto. Pra, nëse qiratë janë nën vlerën e tregut ose shpenzimet janë më të larta se ato duhet të jenë, norma e kapakut nuk mund të pasqyrojë me saktësi vlerën e pronës.

Kjo është se si pazaret janë zbuluar nga blerësit. Le të themi se një pronar i projektit të apartamenteve ka ardhur të urrejë gjetjen dhe intervistimin e qiramarrësve të rinj. Ky pronar ka qenë i lumtur për të ulur qiratë për të mbajtur qiramarrës të mirë duke paguar në njësi. Pra, qiratë mund të jenë shumë më poshtë se çka qiramarrësit e tjerë do të jenë të gatshëm të paguajnë tani. Blerja e pronës dhe dhënien e qirasë skadon, ngritja e qiratë dhe zëvendësimi i qiramarrësve do të ndryshonte shumë të ardhurat neto dhe normën e kapjes gjithashtu.

Nga ana tjetër, nëse pronarët aktualë nuk i shikojnë kostot e tyre, shpenzimet mund të jenë më të larta sesa duhet të jenë. Le të themi se ata po paguajnë më shumë se sa nevojiten për menaxhimin, punonjësit dhe shpenzimet e riparimit. Vetëm duke i çuar ato shpenzime në linjë mund të bëjë një ndryshim të madh.

Mësimi këtu është se shkalla e kapakut është një matje e performancës, jo një garanci e vlerës.

Kontrolloni qiratë dhe shpenzimet për një mundësi.