Në nën-agjenci, agjenti që sjell blerësin është aktualisht duke punuar për shitësin si nën-agjent i ndërmjetësit të listës. Kjo është e rëndësishme, pasi agjenti që punon me blerësin i detyrohet detyrimeve fiduciare ndaj shitësit, jo blerësit.
Kjo praktikë është e gjitha por e vdekur në shumicën e shteteve, pasi agjensia blerëse është duke u bërë më e zakonshme dhe për shkak se blerësit kanë nevojë për një avokat për të përfaqësuar interesat e tyre në transaksion. Gjithashtu, pasi agjentët e listës dhe klientët e tyre të shitësit janë përgjegjës për veprimet, gabimet dhe mosveprimet e nën-agjentit, kjo nuk është situata e dëshiruar në shumicën e tregut të sotëm të pasurive të patundshme.
Update: Gjendja aktuale e përfaqësimit në industri
Ligjet e pasurive të paluajtshme janë specifike të shtetit, dhe ka xhepa me statute dhe praktika të ndryshme. Në disa fusha avokatët ende i mbyllin transaksionet si një shembull. Megjithatë, shumica e asaj që unë do të flas për këtu është mënyra që ne praktikojmë në shumë shtete këto ditë.
Subagency thjesht nuk është bërë shumë më. Ndërmjetësi listues nuk vepron si agjent i shitësit dhe blerësi nuk përfaqësohet nga dikush me detyra ndaj shitësit. Le të shikojmë disa nga variacionet e përfaqësimit.
Shumica e të gjitha shteteve kërkojnë një formë të zbulimit të klientit ose klientit të ardhshëm për mënyrën se si ju do t'i përfaqësoni ato në transaksionin e tyre të pasurive të patundshme. Sigurohuni që e kuptoni rregullat e shtetit tuaj dhe mënyrat e ndryshme në të cilat mund të jeni përfaqësuesi i tyre. Detyrat dhe detyrimet tuaja ndaj klientit do të ndryshojnë në mënyrë të konsiderueshme në bazë të llojit të përfaqësimit në të cilin keni rënë dakord për kontratë.
Agjenti i Shitësit ose Agjenti i Blerësit
Ju jeni duke vepruar si agjent i vërtetë, dhe në shumë shtete, kjo duhet të përcaktohet në mënyrë specifike me shkrim. Ju keni detyrime fiduciare ndaj shitësit tuaj ose klientit blerës:
- Besnikëria: duhet të veproni vetëm në interesin më të mirë të klientit tuaj. Asnjë interes tjetër nuk mund të ketë përparësi, duke përfshirë çdo interes të ndërmjetësit ose agjentit.
- Konfidencialiteti: të gjitha komunikimet konfidenciale mes jush dhe klientit tuaj dhe informatave konfidenciale duhet të mbahen konfidenciale përgjithmonë. Ekzistojnë përjashtime për urdhrat e gjykatës.
- Dhënia e informacioneve shpjeguese: ju keni për detyrë t'i zbuloni blerësit ndonjë gjë me natyrë materiale në lidhje me transaksionin ose pronën.
- Bindja: nuk mund të bëni asgjë të paligjshme, por nëse është e ligjshme dhe ju jeni udhëzuar nga klienti për të bërë diçka, ju duhet ta bëni atë.
- Kujdesi i arsyeshëm: Merrni një qasje profesionale për të gjithë punën për klientin dhe pritet të përdorni kujdes të arsyeshëm për të kryer detyrat tuaja në një mënyrë shumë profesionale.
- Kontabiliteti: kontabilizimi i duhur për të gjitha paratë ose gjëra të tjera me vlerë që ju janë besuar nga klienti juaj.
Broker Transaksioni ose Lehtësues
Për shkak se marrëdhëniet e agjencive janë të rralla këto ditë, shumica e agjentëve dhe agjentëve janë duke vepruar si ndërmjetës transaksionesh ose lehtësues transaksioni.
Ju nuk jeni agjent, dhe detyrat fiduciare nuk janë të nevojshme. Në të vërtetë, do të jepni të njëjtën besnikëri, kujdes të arsyeshëm, zbulim dhe sende të kontabilitetit gjithsesi. Ju nuk jeni vetëm aq i lartë sa jeni, kur jeni agjent.
Përgjegjësia e Vicarious
Unë kisha një numër juristësh si blerës në tregun tim, dhe mund t'ju them se ata kurrë nuk donin që unë të veproja si agjenti i tyre. Ju shikoni, agjenti dhe klienti konsiderohen si një në disa aspekte. Është një marrëdhënie superiore, dhe klienti në fakt mund të marrë probleme ligjore me agjentin e gabuar.
Ju shikoni, përgjegjësia e ndërlidhur është klienti që mbahet përgjegjës për veprimet e agjentit. Duke supozuar asgjë mashtruese, por një gabim i madh është bërë nga agjenti, klienti do të mbahet po aq i përgjegjshëm. Ju mund të shihni pse një avokat nuk do të duan të jenë përgjegjës për gabimet e një agjenti të pasurive të patundshme mund të bëjë.