Një Biznes Operativ nuk është Real Estate dhe nuk duhet të shiten si ajo
Shitja e një biznesi të punës , edhe kur përfshihet pasuria e patundshme, kërkon një qasje shumë të ndryshme për vlerësimin. Shumë shpesh agjentët e pasurive të patundshme dhe agjentët nuk e kuptojnë ndryshimin, pasi ata nuk marrin shumë kërkesa për këtë lloj përzierje transaksioni.
Kur një pronar biznesi gjithashtu zotëron pasuri të paluajtshme, ata do të duan të mbyllin biznesin dhe të shesin pasuri të paluajtshme ose të shesin të dyja . Agjentët e pasurive të patundshme dhe agjentët janë të tunduar për të listuar të dy së bashku, dhe kjo mund të jetë një gabim.
Një biznes operativ është një kafshë shumë e ndryshme nga pasuria e paluajtshme ku banon. Ka gjithashtu marrëveshje shumë të ndryshme kontraktuale të nevojshme për të transferuar asetet e biznesit. Ata nuk janë si prona e vërtetë dhe mund të përmbajnë garanci të vëllimit dhe demografia ekzistuese e klientëve / klientëve. Parametrat e vlerësimit janë shumë të ndryshme, pasi një biznes pune ka pasur konsiderata të "vullnetit të mirë", si dhe kontratat ekzistuese kontraktuale dhe ndoshta furnizuesit. Ndonjëherë ata nuk mund të kalojnë tek një pronar i ri.
Profesionistë të Pasurive të Patundshme
Profesionistët e pasurive të paluajtshme, veçanërisht ata në komercial, kanë njohuri dhe ekspertizë për të analizuar të ardhurat dhe shpenzimet e qirasë, duke i paraqitur klientit / klientit të tyre për vendimmarrje. Ku ata mund të bien të shkurtër është në analizimin e një biznesi nga një perspektivë financiare. Ka shumë nën sipërfaqe, dhe ekzaminimi i një Fitimi & Humbje dhe Bilanci i Gjendjes nuk fillon të marrë në faktet e vërteta.
Në zonën rurale në të cilën unë praktikoj, një ndërmjetës i pasurisë së patundshme kishte renditur një biznes për shitje dhe kjo ishte pa pasuri të patundshme. Ndërtesa ishte marrë me qira. Ndërsa kisha një klient të interesuar, thirra dhe pyeta për të dhënat financiare, duke marrë një P & L dhe Bilancin e Bilancit. I thirri përsëri dhe e pyeta për një thyerje Flow Cash.
Ndërmjetësi në të vërtetë nuk e dinte se çfarë po kërkoja.
P & L e një biznesi është shpesh shumë e ndryshme nga rrjedha e parasë ; vetëm pyesni një agjent IRS. Një nga përfitimet e zotërimit të një biznesi është marrja e disa pushimeve duke i zbritur shpenzimet si biznes që do të ishte personalisht ndryshe. Ne nuk po flasim domosdoshmërisht për aktivitetet e paligjshme apo të taksave. Një shembull do të ishte zbritja për një automjet dhe kostoja e tij e operimit, pasi ai mund të përdoret për aktivitetet personale dhe të biznesit.
Ishte një dëmtim ndaj klientit të tij për të renditur biznesin e tij kur kërkesat më themelore nuk ishin brenda bazës së njohurive të tij. Çdo ndërmjetësi i mirë i biznesit do të kërkojë një analizë të rrjedhës së parasë nga klienti i tyre si një nga dokumentet më të rëndësishme financiare. Rregullimet në vlerën e biznesit bëhen në bazë të zërave në fluksin e parasë , duke përfshirë:
- Tabela të hollësishme të të gjitha të ardhurave
- Hollësi për të gjitha shpenzimet
- Cilat shpenzime janë në të vërtetë do të përfitojnë nga pronari
- Një rregullim në të ardhurat për shpenzimet e pronarit-përfitimit që do të largohen (jo shpenzimet për pronarin e ri)
- Një shtesë e shpenzimeve për shpenzimet e pronarit-përfitimit që do të kërkojë blerës të ri për të rritur shpenzimet (pronari i menaxhuar / blerësi do të punësojë menaxherin)
Në një karrierë të mëparshme të jetës, unë shita një biznes në një kompani që po bëhej publike në New York Stock Exchange.
Ata dërguan në një ekip auditorësh që kaloi disa javë, kryesisht duke verifikuar flukset e parave të mia. Një shembull i një shpenzimi të pronarit që po largohej ishte shpenzimi im kamion. Kompania më siguroi me një automjet, të gjitha shpenzimet, mirëmbajtjen dhe karburantin e përfshirë. Ata shtuan përsëri atë shpenzim dhe rrisnin vlerën e biznesit tim, pasi nuk ishte një shpenzim i vërtetë që ata do të duhet të paguajnë pas blerjes.
Siç thashë në listën e artikullit, nëse pronari i shitjes menaxhoi edhe biznesin dhe nuk paguan vetë një pagë të nivelit të tregut, atëherë blerësi do të duhet të përshtasë vlerësimin e tyre të biznesit poshtë për shkak të nevojës për punësimin e një menaxher në paga e tregut.
Siç mund ta shihni, ka një numër faktorësh që e bëjnë vlerësimin e një biznesi që operon shumë më ndryshe nga shitja e pasurisë së patundshme. Dhe ne as që kemi hyrë në inventar.
Një tjetër gjë rreth vlerësimit të biznesit është mënyra të ndryshme që llogaritet në varësi të llojit të industrisë apo biznesit.
Është e qartë se shumica e profesionistëve të pasurive të patundshme nuk duhet të angazhohen në ndërmjetësimin e ndërmarrjeve afariste që operojnë, përveç nëse kanë përvojë dhe ekspertizë për ta bërë këtë. Një qasje shumë më e mirë do të ishte partneri me një ndërmjetës biznesi i cili nuk bën ndërmjetësimin e pasurive të paluajtshme. Do të jetë një marrëdhënie reciprokisht e dobishme, me secilin prej jush duke sjellë eksperiencë dhe vlerë maksimale klientit / klientit.