Anulimi i një qiraje
Shumë qira pronës i lejojnë pronarit të ndërtesës të anulojë qiranë nëse ndërtesa bëhet pjesërisht ose tërësisht e pabanueshme për shkak të humbjes fizike.
Pronari mund të ketë të drejtën të ndërpresë dhënien e qirasë edhe nëse pjesa e ndërtesës së uzurpuar nga qiramarrësi nuk është dëmtuar. Nëse ndërtesa është shkatërruar plotësisht, qiradhënësi mund të ketë opsionin, por jo detyrimin, për të rindërtuar strukturën. Qiradhënësi nuk mund të jetë i detyruar të riparojë ose të zëvendësojë një ndërtesë të dëmtuar rëndë përveç dhe derisa të ketë marrë një pagesë sigurimi.
Siç tregon shembulli i mëposhtëm, anulimi i një qiraje mund të ndikojë rëndë një biznes të vogël që paguan më pak se norma e shkuar për qira. Ajo gjithashtu tregon rëndësinë e mbulimit të interesit me qira.
shembull
Floyd zotëron dysheme fantastike, një biznes që shet qilim dhe mbulesa të tjera të dyshemesë nga një depo. Kompania lenë gjysmën e një depoje prej 20.000 katrorësh nga Peerless Properties. Aktualisht po paguan $ .50 një këmbë katror për 10.000 metra katror ose $ 5.000 në muaj. Vlera e qirasë e magazinës është $ .75 një këmbë katrore ose $ 7,500 në muaj.
Vlera me qira nënkupton qiranë që qiradhënësi mund të mbledhë me normat e tregut.
Floyd negocioi qiranë e tij dy vjet më parë, kur çmimet e qirasë në zonën e tij ishin në depresion. Qiratë që prej asaj kohe janë rikthyer, por qiraja e Floyd nuk do të përfundojë për tre vjet. Nëse Floyd do të humbiste qiranë e tij, firma e tij do të duhej të merrte me qira një tjetër pronë sipas normave të tregut.
Sipas një qiraje të re, firma ka gjasa të paguajë një shtesë prej 2,500 dollarë në muaj, ose 30,000 dollarë në vit, me qira. Nëse firma e humbi kontratën e saj sot, do të pësonte një shpenzim shtesë prej $ 90,000 gjatë tre viteve të ardhshme.
Floyd ka shtuar një numër përmirësimesh dhe përmirësimesh në depo që nga fillimi i qirasë së tij. Këto përfshijnë ndriçim të ri, rafte të personalizuara dhe përmirësime në bankën e të akuzuarve. Përmirësimet tani janë pjesë e ndërtesës. Floyd nuk i zotëron ata, por ai do të ketë një interes të përdorimit në to për pjesën e mbetur të qirasë së tij.
Një natë vonë, instalimet e gabuara nxisin një zjarr që dëmton rëndë ndërtesën. Përveç disa tym të vogël të materialeve parket, pjesa e magazinës e zënë nga dyshemeja fantastike nuk ndikohet nga zjarri. Megjithatë, Peerless Properties anulon qirajen e Floyd. Dyshemeja Fantastike është e siguruar për dëmtimin e materialeve të tij të dyshemesë nën politikën e saj të pronësisë komerciale . Megjithatë, Flooring Fantastic nuk ka mbulim për humbjen ekonomike që do të vuajë për shkak të humbjes së qirasë së saj. Kompania gjithashtu nuk ka mbulim për humbjen e përdorimit të përmirësimeve që i ka bërë ndërtesës. Këto objekte nuk u dëmtuan, prandaj humbja e përdorimit nuk është e mbuluar me sigurimin e pronës së firmës.
Floyd mund të kishte mbrojtur biznesin e tij kundër humbjeve financiare që rezultojnë nga anulimi i një qiraje me blerjen e mbulimit të interesit me qira. Ky mbulim mund të shtohet në një politikë të pronës komerciale nëpërmjet një forme të veçantë.
Sigurimi i Interesit nga Qiradhënia
Sigurimi i interesit të qirasë mbulon humbjen financiare të cilën e mbani për shkak të anulimit të qirasë suaj. Për një humbje që duhet mbuluar, duhet të rezultojë nga humbja e drejtpërdrejtë fizike e pronës (ose dëmtimi) në objektet e përshkruara në deklaratat. Për më tepër, dëmi duhet të rezultojë nga një rrezik i siguruar sipas politikës tuaj .
Mbulimi i interesit të qirasë mund të përfshijë një nga të mëposhtmet, nëse një kufi i sigurimit është treguar në orarin e mbulimit:
- Qiramarrja e Qiramarrësit Kjo është diferenca midis qirasë mujore që paguani dhe vlerës së qirasë së pronës (norma e qirasë së tregut). Në shembullin e mëparshëm, Interesat e Qiramarrësve të Fleksibrave të Pavlefshëm janë $ 2,500 ($ 7500 minus $ 5,000).
- Pagesat Bonus Kjo është pjesa e paamortizuar e një shpërblimi në të holla që keni paguar për të marrë një qira dhe që nuk do t'ju kthehet. Për shembull, keni paguar pronarin tuaj një bonus prej $ 5,000 për të siguruar një qira 3-vjeçare dhe jo një qira 5-vjeçare.
- Përmirësimet dhe përmirësimet Biznesi juaj mund të ketë bërë përmirësime në pronën tuaj që nuk mund të hiqni ligjërisht. Interesi i mbuluar i qirasë përfshin pjesën e paamortizuar të pagesave që keni bërë për përmirësime. Nuk përfshin vlerën e përmirësimeve që mbulohen nga sigurimet e tjera.
- Prepaid Rent Kjo është pjesa e paamortizuar e qirasë që ju keni paguar paraprakisht që nuk do të kthehet tek ju. Për shembull, ju keni paguar qiranë tre mujore paraprakisht kur keni dhënë me qira pronën tuaj.
Interesi neto i qirasë
Sipas mbulimit të interesit me qira, kufiri i sigurimit shprehet në terma të interesit të qirasë neto . Nëse qiraja juaj anulohet, shumica e siguruesit tuaj do të paguajë për një humbje është interesi juaj i qirasë neto në kohën kur ndodh humbja. Interesi neto i qirasë përfshin dy përbërës.
Interesi i qirasë së qirasë (TLI) Kjo përfaqëson përfitimin që ju do të merrni nga një qira e favorshme gjatë muajve të mbetur. TLI juaj është vlera aktuale e interesit tuaj të marrë me qira bruto . Është llogaritur duke shumëzuar interesin tuaj të qirasë bruto nga faktori i interesit të aplikueshëm për qira. Interesi juaj me qira bruto është diferenca midis vlerës së qirasë së lokaleve dhe qirasë që paguani çdo muaj. Për shembull, supozoni se norma e tregut për qiranë është 5.000 $ në muaj dhe kompania juaj aktualisht paguan 3.500 dollarë. Interesi juaj i huazuar bruto është $ 1,500 ($ 5,000 minus $ 3,500).
Faktori i interesit të qirasë rrjedh nga një tabelë e bashkangjitur në politikën tuaj . Faktorët ndryshojnë varësisht nga norma e interesit mbizotëruese dhe muajt që mbeten në qira. Për shembull, supozoni se keni mbetur 36 muaj në qira. Nëse norma e interesit mbizotërues është 5 për qind, faktori i interesit të qirasë është 33.4213. Interesi juaj i qirasë neto është $ 1,500 X 33.4213 ose 50.132.
Interesi mujor i qirasë (MLI) Interesi mujor i qirasë pasqyron koston tuaj mujore për pagesat e bonuseve, përmirësimet dhe përmirësimet, si dhe qiraja me parapagim. Këto objekte nuk do të zbatohen nëse nuk keni paguar një bonus, ka bërë përmirësime ose me qira të paguar paraprakisht. Nëse dëshironi të siguroni këto shpenzime, interesi mujor i qirasë për secilën duhet të llogaritet ndaras. Për çdo artikull, kostoja juaj origjinale ndahet me numrin e muajve që mbeten në qira kur keni bërë shpenzimet. Për shembull, supozoni se gjashtë muaj në qiranë tuaj 36 mujore, keni shpenzuar $ 25,000 për përmirësime. MLI juaj është $ 25,000 / 30 ose 833.
Interesi i qirasë neto
Kufiri i treguar në politikën tuaj për mbulimin e interesit me qira është shuma e interesit të qirasë së qiramarrësit dhe interesi mujor i qirasë në datën e fillimit të politikës suaj. Për shembull, nëse TLI juaj është $ 1,500 dhe MLI juaj është $ 833, interesi juaj i qirasë neto në fillim është $ 2,333. Kjo është më e madhe siguruesi juaj do të paguajë nën mbulimin e interesit me qira nëse qiraja juaj anulohet në datën e fillimit të politikës suaj.
Interesi juaj i qirasë neto zbritet çdo muaj gjatë gjithë afatit të politikës tuaj. Nëse qiraja juaj anulohet, shumica e siguruesit tuaj do të paguajë nën mbulimin e interesit me qira është interesi juaj i qirasë neto në kohën kur ndodh humbja . Siguruesi juaj do të llogarisë interesin tuaj të qirasë neto duke shtuar sa vijon:
- Interesi juaj me qira bruto shumëzuar me faktorin e interesit të qirasë për muajt e mbetur të qirasë tuaj në kohën e ndodhjes së humbjes
- Interesi juaj mujor i qirasë shumëzohet me muajt e mbetur të qirasë tuaj në kohën kur ndodh humbja