Bëhuni pjesë e ndërtesës
Përmirësimet dhe përmirësimet e qiramarrësve paguhen nga qiramarrësi, por bëhen pjesë e ndërtesës. Përveç nëse një kontratë thotë ndryshe, qiradhënësi në përgjithësi merr pronësinë e përmirësimeve pasi të jenë instaluar.
Qiramarrësi mban një interes të siguruar për përdorimin e përmirësimeve. Interesi i qiramarrësit në pronë pushon kur përfundon qiramarrja dhe qiramarrësi del jashtë. Shembulli i mëposhtëm tregon disa përmirësime që qiramarrësi mund të bëjë.
shembull
Larry zotëron luksoze artikuj prej lëkure, një dyqan mallrash prej lëkure të vendosura në një shitore mallrash. Larry operon biznesin e tij nga hapësira me pakicë që jep qira nga pronari i shitoreve, Shopping Centers Inc. Larry ka bërë përmirësime të ndryshme në hapësirën e tij të qirasë që nga kohët e fundit që prej lëkurave luksoze u vendosën në të dy vjet më parë. Këto përfshijnë ndriçim të ri në hyrje, qilima të reja dhe një zyrë të vogël Larry ndërtuar pas zonës së shitjes me pakicë.
Qirasë midis Larry dhe pronarit të tij deklaron se çdo përmirësim që Larry i bën ndërtesës gjatë kohës së qirasë bëhet pronë e qiradhënësit në kohën që ato janë instaluar. TIB-et e kompletuara duhet të sigurohen nga qiradhënësi. Qendrat Tregtare Inc
ka siguruar ndërtesën nën një politikë të pronës komerciale. Politika mbulon automatikisht çdo përmirësim të ndërtesës që është bërë gjatë periudhës së politikave.
Larry e di se çdo TIBs që ai instalon do të bëhet pronë e pronarit të tij. Megjithatë, Larry do të ketë përdorimin e këtyre përmirësimeve për pjesën e mbetur të qirasë së tij.
Larry mund të humbasë interesin e tij të përdorimit në pronë nëse TIBs janë dëmtuar ose shkatërruar nga një zjarr apo rrezik tjetër. Për fat të mirë, Larry mund të sigurojë interesin e tij për përmirësimet nën një politikë të pronës komerciale.
Kuptimi i TIBs
Shumë nga politikat e pronësisë komerciale përcaktojnë përmirësimet dhe përmirësimet e qiramarrësve si instalime, ndryshime, instalime ose shtesa në një ndërtesë që ju zënë, por nuk zotërojnë. Kjo është, TIBs janë sende që keni blerë ose instaluar me shpenzimet tuaja, por nuk mund të heqin ligjërisht.
Shembuj të TIBs janë zyra, dritat, dhe qilima Larry ka instaluar në dyqan e tij. Kjo pronë tani është pjesë e ndërtesës. Sepse Larry nuk e zotëron atë, ai nuk mund ta marrë me vete nëse ai shkon në një vend tjetër. Nëse Larry u përpoq të largonte pronën, ai mund të dëmtonte ndërtesën.
Kush është përgjegjës për sigurim?
TIB-të mund të sigurohen nga qiramarrësi ose qiradhënësi. Qiramarrja duhet të përcaktojë qartë se cila parti është përgjegjëse për ofrimin e sigurimeve. Përndryshe, mund të lindin mosmarrëveshje mbi sigurimet e të cilëve, qiramarrësi ose qiramarrësi duhet të aplikojnë për humbjet që përfshijnë TIB-të e dëmtuara.
Qirasja gjithashtu duhet të specifikojë kur pronësia e TIBs kalon nga qiramarrësi te qiradhënësi. Kjo shpesh (por jo gjithmonë) ndodh kur përmirësimet janë instaluar në ndërtesë.
Mbulimi i sigurimeve për qiradhënësin
Meqenëse TIB-të janë në pronësi të pronarit, ata shpesh sigurohen në lidhje me ndërtesën nën politikën e pronës komerciale të qiradhënësit. Politikat zakonisht mbulojnë ndërtesën e planifikuar në politikë, plotësimet e përfunduara dhe instalimet (që do të thotë pronë e lidhur përgjithmonë me ndërtesën). Një shembull i një instalimi është një llambadar i instaluar në tavanin e një restoranti.
Supozoni se qiraja në mes të luksozëve dhe Qendrave Tregtare Inc kërkon pronarin për të siguruar TIBs. Nëse Qendrat Tregtare Inc është siguruar sipas një politike tipike të pronës, zyra, qilima dhe dritat e ndërprera që Larry ka instaluar duhet të kualifikohen si pronë e mbuluar.
Përmirësimet e bëra nga një qiramarrës rrisin vlerën e ndërtesës së qiradhënësit. Nëse një qiramarrës shpenzon $ 15,000 për TIBs, vlera e ndërtesës do të rritet me $ 15,000.
Kufiri i ndërtesës në politikën e qiradhënësit duhet të rritet me vlerën e TIBs. Përndryshe, ndërtesa mund të jetë nën sigurim. Nëse ndodh një humbje dhe qiradhënësi nuk ka arritur të blejë kufizime adekuate, qiradhënësi mund të pësojë një dënim bashkë-sigurimi.
Mbulimi i sigurimeve për qiramarrësin
Nëse me qira kërkon që qiradhënësi të riparojë ose zëvendësojë TIB-të e dëmtuara, atëherë qiramarrësi nuk ka nevojë të sigurojë këto sende. Përndryshe, TIBs duhet të sigurohen sipas politikës së pronësisë së qiramarrësit. Shumica e politikave të pronës komerciale mbulojnë automatikisht, si pronë personale të biznesit, interesin e përdorimit të qiramarrësit në TIBs.
Në varësi të politikës tuaj, TIB-të mund të mbulohen me kosto zëvendësuese ose me vlerën reale të vlerës së parasë. Humbjet zakonisht mbulohen në mënyrë të plotë vetëm nëse i bëni riparimet "menjëherë" (kjo fjalë nuk është përcaktuar). Nëse nuk e riparoni menjëherë TIB-in, siguruesi juaj mund të paguajë vetëm një pjesë të kostos së tyre origjinale bazuar në formulën e mëposhtme:
Kosto origjinale X numri i ditëve nga data e humbjes deri në skadimin e qirasë / numrin e ditëve nga instalimi i përmirësimeve deri në skadimin e qirasë
Për shembull, supozoni se Lames luksoze nënshkruan një qira pesëvjeçare më 1 janar 2015. Larry përfundoi përmirësimet më 1 janar 2016. Të gjitha përmirësimet u shkatërruan nga një zjarr më 1 janar 2017. Siguruesi i Larry nuk do të paguajë më shumë se sa më poshtë:
$ 15,000 X 1095 (tre herë 365) ndarë nga 1460 (katër herë 365) = 11,250 $
Siguruesi juaj nuk do të paguajë asgjë nëse qiradhënësi juaj riparon ose zëvendëson përmirësimet e dëmtuara.
Regjistrimet e Tregtisë
Ndërkohë që qiramarrësit nuk mund të heqin TIB-të që ata instaluan, ata mund të heqin një kategori të pronës të quajtur fixture tregtie . Regjistrat e tregtisë janë artikujt e instaluar nga qiramarrësi që qiramarrësi pret të heqë kur ai ose ajo e braktis ndërtesën. Ato janë thelbësore për biznesin e qiramarrësit dhe mund të hiqen pa dëmtuar ndërtesën. Pajisjet e tregtisë mbeten pronë e qiramarrësit, kështu që ky i fundit është përgjegjës për sigurimin e tyre.
Supozoni se Larry instalon kabinete të reja në dyqanin e tij për të shfaqur mallrat e tij prej lëkure. Të dy Larry dhe pronari i tij presin që Larry do të marrë rastet me të kur ai të shkojë në një vend tjetër. Edhe pse rastet janë të bashkangjitura në ndërtesë, ato konsiderohen si fi tura tregtare më shumë se TIBs. Shembuj të tjerë të punëve të tregtisë janë kompjuterët, makinat shitëse dhe pajisjet e dyqanit.
Qiramarrësit duhet të sigurojnë që qiraja të përcaktojë qartë se cilat lloje të pronës kualifikohen si fixtures tregtare. Përndryshe, pronari mund të refuzojë lejimin e qiramarrësit për të hequr ndonjë pronë kur skadon qiraja.