Leva është përdorimi i instrumenteve të ndryshme financiare ose kapitali i huazuar për të blerë dhe / ose për të rritur kthimin potencial të një investimi - termi përdoret si në Wall Street ashtu edhe në tregun e pasurive të patundshme në Rrugën Kryesore.
Shembulli më i lehtë për pasuri të patundshme është një peng, ku po përdorni paratë tuaja për të nxitur blerjen. Në shumicën e rasteve, një pagesë prej 20% (dhe një histori e mirë krediti) ju merr 100% të pronës dhe shtëpisë që dëshironi . Disa programe hipoteke mund t'ju lejojnë të ulni më pak.
Nëse jeni investitor i pasurisë së patundshme , mund të jeni duke vepruar në kuadër të një ortakërie dhe partnerët mund të vendosin të gjitha paratë, ose shitësit mund të jenë të gatshëm të financojnë një pjesë të çmimit të blerjes së pronës që po shesin. Të gjithë janë shembuj të levave
Një shembull i Levave
Le të themi se ju keni kërkuar një shtëpi në një lagje të madhe. Ju gjeni 2 prona: një shtëpi prej 500,000 dollarë për të cilën do t'ju duhet një hipotekë, dhe një shtëpi prej 100,000 dollarë që mund të blini plotësisht.
Skenari 1: Ju ecni përpara me shtëpinë $ 500,000, banka dhe ata do t'ju japin një hipotekë prej $ 400,000 në qoftë se ju vendosni 100,000 $ ose 20%. Duke supozuar se pasuria e patundshme në këtë zonë shkon ndoshta 5% në vit, në 12 muaj investimi është me vlerë 525,000 dollarë.
Skenari 2: Ju e bleni shtëpinë 100 mijë dollarë pa asnjë peng dhe nuk keni borxh askujt. Nëse tregu i pasurive të paluajtshme rritet 5% në vit, në 12 muaj investimi juaj është me vlerë 105,000 dollarë.
Në skenarin 1, leverage ka punuar në favor tuaj, duke rritur vlerën e investimit tuaj të pasurive të patundshme. Por, nëse çmimet e pasurive të paluajtshme ranë me 5% në atë vit të parë, Skenari 1 do të kishte humbur 25,000 dollarë. Skenari 2 do të kishte parë një rënie prej vetëm $ 5,000.
Gjërat që duhet të shmangen në përdorimin e leverdisë së pasurisë së paluajtshme
Përdorur siç duhet, levave të pasurive të patundshme mund të jetë një mjet efektiv për investitorët e pasurive të paluajtshme për të rritur kthimin e tyre në investime. Çështja kryesore është të shmanget marrja e vendimeve pa marrë parasysh zonat e rrezikut në levë. Shmangni këto sjellje me rrezik të lartë dhe keni një shans shumë më të mirë për të kuptuar suksesin në përdorimin e levave të pasurive të patundshme.
01 - Numërimi në Nivelet e Larta të Mirësjelljes
Edhe nëse prona është vlerësuar me një normë prej 12% deri në 20% për një numër vitesh, duke llogaritur atë normë për të vazhduar është një propozim jashtëzakonisht i rrezikshëm. Kjo mund të shkaktojë që ju të paguani më shumë për pronat, duke pritur që të kuptojnë ndryshimin në shitje nga vlerësimi. Nëse kjo nuk ndodh, ju jeni duke humbur ose më keq.
Kur planifikoni investimet tuaja të investimit të pasurive të patundshme, të paktën, në tre skenarë: më së miri; më të keq; dhe ka shumë të ngjarë.
02 - Duke përfunduar me pagesë shumë të lartë
Mund të duket si një investim i madh për të kontrolluar një pronë me një pagesë shumë të vogël. Ju shikoni numrat dhe shihni një kthim të vërtetë të lartë të investimit për shkak të shpenzimeve tuaja të pakta.
Problemi është pagesat më të larta që vijnë me leverage më të larta. Nëse kjo është një peng, për shembull, mund të mbështeteni në pagesat mujore dhe sa më shumë të huazoni, aq më i lartë është pagesa mujore.
Duhet të zbusë tregu ose pronat tuaja të përjetojnë vende të lira të punës ose humbje të kreditit, ju mund të gjeni veten të paaftë për të mbajtur ato pagesa më të larta të hipotekës që dukeshin mirë në fillim. Nëse nuk jeni në gjendje të bëni muajin, investimi juaj është në rrezik.
03 - Lejimi i një financimi të mirë në një blerje të keqe
Shumë investitorë kanë paguar për një pronë pasi kanë gjetur nirvanën në një sistem të lartë të financimit të levave. Thënë ndryshe, vetëm për shkak se ju mund të merrni një pronë me shpenzime shumë pak të holla nuk do të thotë se është një blerje e mirë. Shikoni vlerën e pronës në kontekstin e tendencave aktuale dhe të pritshme të tregut. Gjej "comparables" ose prona të tjera si ajo. Për çfarë shiten? Çfarë është shitur në zonë?
Nëse prona është mbiçmuese, vlerësimi do të jetë minimal ose më i keq, nuk ekziston. Dhe mjerë ju nëse tregu rikthen veten për një kohë. Prona juaj mbiçmuese do të jetë një zvarritje e rëndësishme dhe nuk do të mund ta shkarkosh pa marrë asnjë humbje.
04 - Duke harruar se fluksi i parave është mbreti
Nëse vetëm një nga këto sjellje "nuk" qëndron në mendjen tuaj, kjo është ajo që duhet ta konsideroni me kujdes. Gabimet në gjykim në një ose më shumë nga artikujt e tjerë këtu mund të neglizhohen nëse e keni atë një gjë të madhe - rrjedhjen e shkëlqyer të parasë .
Nëse të ardhurat nga qiraja, minus shpenzimet dhe shpenzimet tuaja të hipotekës, po e bëjnë një kthim të mirë të parave në xhepin tuaj çdo muaj, atëherë fakti që prona nuk ka fituar në vlerë këtë vit nuk do të jetë aq shqetësuese për një ngjarje. Por nëse të gjitha investimet tuaja të pasurive të paluajtshme janë poshtë, ju jeni në një shumë të ujit të nxehtë.