Këshilla për një shitje të shpejtë dhe fitimprurëse
shkresa
Raporti i të ardhurave dhe shpenzimeve: Ju doni të siguroheni që të keni të gjitha informacionet tuaja financiare në mënyrë që të vendosni pronën tuaj të qirasë për shitje.
Përgatitja e një raporti të të ardhurave dhe shpenzimeve do t'ju japë, dhe çdo blerës potencial, një pamje më të mirë të vlerës së pronës suaj.
Të ardhurat: Të përfshira në këtë raport mbi të ardhurat dhe shpenzimet, ju do të dëshironi të regjistroni të gjitha të ardhurat e marra nga prona në baza mujore dhe vjetore. Kjo mund të përfshijë pagesat mujore të qirasë së qirasë, si dhe çdo qiratë shtesë nga hapësira e parkimit, përdorimit të rondele dhe tharëse ose pagesa nëse jeni me fat që të keni një billboard ose një kullë telefoni celular në pronën tuaj.
Shpenzimet: Raporti i të ardhurave dhe shpenzimeve duhet të përfshijë edhe paratë që shpenzoni për vitin. Kjo mund të përfshijë:
- Tatimet në pronë
- Pagesat e Sigurimeve
- Ngarkesat për Ujë dhe Kanalizime: Nëse jeni përgjegjës për shërbimet komunale.
- Tarifat e Energjisë Elektrike: Nëse jeni përgjegjës për shërbimet komunale.
- Ngarkesat e gazit: Nëse jeni përgjegjës për shërbimet publike.
- Pagesat e naftës: Nëse jeni përgjegjës për shërbimet publike.
- Mirëmbajtja : Shumica e investitorëve dhe / ose REALTORS do të vlerësojë një përqindje për mirëmbajtjen. Tradicionalisht, kjo shumë është pesë përqind e të ardhurave bruto të veprimtarisë . Shpenzimet e mirëmbajtjes do të ndryshojnë në bazë të madhësisë së pronës, moshës së pronës dhe sasisë së hapësirës së jashtme. Mund të përfshijë gjëra si shpenzimet e peizazhit, shpenzimet për të riparuar ose zëvendësuar fixtures të vjetëruara ose të dështuara, flokët e derës, dritaret, pllakat e plasaritura, rrjedhjet e plumbave, rrjedhjet e çatisë ose kangjellat e tmerrshme.
- Kostot e lira: Shumica e investitorëve do të përbëjnë një faktor të lirë. Në varësi të llojit të pronës, mund të prisni që ky numër të jetë midis pesë dhe dhjetë për qind të të ardhurave bruto të veprimtarisë. Shpenzimet e vendeve të lira mund të përfshijnë kostot për të tregut të pronës , të tilla si vendosja e reklamave për qira tuaj dhe kostot për mbajtjen e pronës , si taksat dhe sigurimi.
Mbledhja e dokumenteve në lidhje me të ardhurat, shpenzimet dhe menaxhimin e pronës
Artikuj nga Raporti i të ardhurave dhe shpenzimeve: Para se të vendosni pronën tuaj të qirasë për shitje, ju do të doni të gjeni kopjet e letrave të artikujve që keni përfshirë në raportin e të ardhurave dhe shpenzimeve. Ju do të dëshironi të mbledhni këto deklarata nga viti i kaluar. Kjo mund të përfshijë të gjitha faturat e shërbimeve, deklaratat e sigurimit, taksat e pronës, pagesat e hipotekës, pagesat e qirasë, kostot e mirëmbajtjes dhe kështu me radhë.
Ju duhet të skanoni të gjitha këto faturat në kompjuter kështu që edhe ju keni një kopje dixhitale të tyre. Kjo do ta bëjë më të lehtë për të dërguar një send tek një blerës potencial, një avokat ose një sekser nëse kërkohet pasi që ju do ta keni në dispozicion atë në mënyrë elektronike.
Kopjet e të gjitha qerasëve të aplikueshme: Ju do të dëshironi të grumbulloni kopjet e të gjitha kontratave të qirasë për qiramarrësit aktualë. Kjo do të përdoret për të verifikuar pagesën aktuale të qirasë , si dhe kohëzgjatjen e qirasë.
Lista e Përmirësimeve të kohëve të fundit në pronë: Ju duhet të bashkoni një listë të përmirësimeve që i keni bërë pronës në vitet e fundit. Për shembull, a keni vënë në një çati të re, ka zëvendësuar furrën apo rinovuar kuzhinë? Ju gjithashtu do të dëshironi të përfshini datën e përafërt të punës dhe ndoshta vlerën e përafërt të përmirësimit.
Në listën tuaj të përmirësimeve, ju do të dëshironi të shtoni mbiemra përshkrues. Për shembull, në vend që të thuhet, kuzhinë e rinovuar, mund të jetë më tërheqëse për të thënë, kuzhinë e rinovuar, duke përfshirë kabinetet e stilit të modës së zezë, granit polar të bardhë dhe backsplash të metrosë të zhytur.
Përveç kësaj, ju duhet të gjeni edhe ndonjë dëshmi të punës që është bërë. Kjo mund të jetë kopje e faturave, kontratave për punë ose faturat e tjera.
Shpesh, sekser do të përdorë këtë listë të përmirësimeve kur të vendosni detajet e listimit për pronën tuaj. Prandaj, kjo listë duhet të jetë sa më e plotë që është e mundur.
Kopjet e çdo leje: Gjëja e parë që do të dëshironi të bëni është të siguroheni që nuk ka leje të hapura në pronën tuaj. Në varësi të qytetit tënd, mund ta bëni këtë kërkesë personalisht, nëpërmjet telefonit ose në internet. Kjo njihet si një kërkesë e hapur e regjistrimeve publike.
Nëse ka ndonjë leje të hapur në pronë, ka gjasa që t'i mbyllni ato para shitjes. Ju do të duhet të përcaktoni se çfarë pune duhet të përfundojë, të punësojë një kontraktor të licencuar për të përfunduar punën, pastaj të dalë një inspektor nga qyteti dhe të verifikojë se puna është bërë për të koduar në mënyrë që ata të mund të mbyllin lejen.
Ju duhet të grumbulloheni ose të merrni kopjet e të gjitha lejeve për çdo punë që është kryer ndonjëherë në pronë. Qyteti juaj duhet të jetë në gjendje t'ju ofrojë kopjet e të gjitha lejeve të regjistruara për pronën.
Përcaktoni Potencialin e Fitimit
Ju duhet të vlerësoni financat tuaja për të marrë një ballpark se sa para mund të bëni nëse e shisni pronën tuaj.
1. Sa keni borxh në hipotekën tuaj? A keni ndonjë penalizim parapagimi?
2. Njihni kostot e mbylljes që do të jeni përgjegjës gjatë shitjes së pronës suaj. Kjo mund të përfshijë një taksë për transferimin e pasurive të paluajtshme në shitje, komisionin e sekserëve në shitje, tarifat e regjistrimit dhe pagesat e avokatit.
3. E di se çfarë baze tatimore është për pronën në mënyrë që ju të dini se sa do të detyroheni në taksa. Bisedoni me kontabilistin tuaj për të përcaktuar se cila është baza juaj e taksave.
Në përgjithësi, baza juaj do të jetë të gjitha shpenzimet që kanë shkuar në pronë, të cilat nuk janë shlyer në një vit të caktuar, si çmimi i blerjes, kostot dhe përmirësimet e mbylljes, minus sa keni zbritur amortizimin gjatë viteve.
4. E di se çfarë është vlera e përafërt e tregut të pronës suaj. Ju duhet të gjeni dy ose tre prona të krahasueshme që kanë shitur në zonën tuaj në vitin e fundit. Ju mund t'i përdorni këto shifra për të marrë një ide të përafërt të intervalit të çmimeve në të cilin prona juaj duhet të shitet.
5. Merrni vlerën e përafërt të tregut të pronës tuaj, minus shumën që keni lënë në hipotekën tuaj, minus kostot e mbylljes së shitjes së pronës suaj për të përcaktuar se sa para do të dilni në shitje.
6. Ju pastaj duhet të përcaktoni se sa para do t'ju detyroheni taksave të fitimeve kapitale. Për ta bërë këtë ju do të merrni çmimin e shitjes së pronës tuaj minus bazën tatimore që keni llogaritur. Kjo shumë do të përcaktojë se çfarë keni borxh për taksat e fitimeve kapitale. Sigurohuni që të flisni me kontabilistin tuaj, sepse mund të ketë skenarë ku shkoni larg me shumë pak para në shitje, por borxh shumë më tepër në tatimet mbi fitimet kapitale për shkak të zhvlerësimit të zhdukjeve të marra gjatë pronësisë së pronës.
mirëmbajtje
Mirëmbajtja e shtyrë: Para shitjes, ju do të dëshironi të merrni pronën tuaj duke kërkuar sa më mirë që të jetë e mundur. Kjo është koha për të adresuar çdo çështje të mirëmbajtjes që keni lënë. Kjo mund të përfshijë pikturimin e zonave të përbashkëta, përmirësimin e peizazhit ose të frenimit të apelit, ndreqjen e tualeteve të rrjedhjes ose uljeve të vogla në rubinetat.
Përmirësimet e kapitalit : Ju gjithashtu duhet të përcaktoni nëse plotësoni ndonjë përmirësim të kapitalit para shitjes është e vlefshme. A do të sjellë përmirësimi një kthim më të madh nga sa kushton? Për shembull, a jeni në gjendje të vendosni një çati të re në pronë për më pak se norma e tregut?
A ka kuptim të investojmë më shumë para në pronë? Nëse nuk bëni përmirësime të tilla, a do të zvogëlojë mundësinë e shitjes? Do një çati e keqe, kuvertë kalbur ose vrima në mure pengojnë dikë nga blerja e pronës?
Këshilla të përgjithshme
Njoftoni Qiramarrësit: Kur prona juaj e qirasë është në të vërtetë në treg, blerësit e ardhshëm do të duhet të jenë në gjendje të hyjnë të paktën një njësi qiraje kur ata shikojnë pronën. Prandaj, duhet të përcaktoni se si dhe kur do të njoftoni qiramarrësit se po e vendosni pronën për shitje. Në varësi të madhësisë së pronës suaj, ju nuk mund të duhet të njoftoni të gjithë qiramarrësit për qëllimin tuaj për të shitur pronën. Ju do të keni për të njoftuar vetëm qiramarrësit apartamentet e të cilëve dëshironi të tregoni për blerësit e ardhshëm.
Ndonjëherë qiramarrësit kanë frikë kur dëgjojnë se prona po rritet për shitje. Ata shqetësohen se do të zhvendosen kur të shitet. Ata gjithashtu shqetësohen se si një pronar i ri do të menaxhojë pronën. Disa qiramarrës gjithashtu do ta përdorin këtë si një mundësi për të hapur anije kundër pronarit për çështje të arsyeshme dhe të paarsyeshme, prandaj kini kujdes sa i keni lënë qiramarrësit të ndërveprojnë me blerësit e ardhshëm.
Plotësoni Çdo Vende Pune: Para shitjes, ju do të keni 100% banesë në pronën tuaj. Nëse keni një vend vakant, mos e prerë qoshet për të provuar dhe për të mbushur vendin e lirë shpejt. Sigurohuni që të vazhdoni të ndiqni procesin e plotë të shqyrtimit .
Nëse prona juaj nuk shitet shpejt, ju do të jeni të mbërthyer me çfarëdo qiramarrësi që vendosni në pronë. Ju gjithashtu nuk duan të vendosin qiramarrësit e problemeve në pronë të cilët mund të dëmtojnë pronën në një kohë kur ajo duhet të duket më e mira. Është më mirë të kesh një njësi të lirë se sa një që është i zënë me një qiramarrës të keq.
Realtors Intervistë : Ju do të duhet të gjeni një sekser për të listuar me qira tuaj me qira. Nëse tashmë keni një sekser me të cilin keni punuar me të kaluarën dhe ndjeheni mirë, atëherë të gjithë jeni të vendosur.
Përndryshe, ju do të duhet të intervistoni disa REALTORS. Është e rëndësishme të shikoni për Realtors që specializohen në llojin e pronës dhe zonën në të cilën ju jeni shitur. Shtëpitë e vetme familjare ose condos mund të mos kenë nevojë për një person kaq të specializuar, por për një shumëfamiljë, një pronë me pakicë, një përdorim të përzier ose investime të tjera më unike, ju doni të kërkoni dikë që ka sukses në shitjen e tipit të pronës që po përpiqeni të shitni. Mendoni për të në të njëjtën mënyrë që avokatët specializohen në fusha të caktuara si shkurorëzimi, apelimi i taksave apo ligji korporativ.
Kur ta vendosni në treg? Pronat e investimeve nuk ndjekin të njëjtat rregulla si shitja e banesave primare tek pronarët e shtëpive. Tregu normal i strehimit është më i fortë në pranverë, pasi familjet po përpiqen të hyjnë në shtëpitë e tyre të reja para vitit të ri shkollor.
Në përgjithësi, ju mund të vendosni një pronë të investimit për shitje në çdo kohë të vitit. Ju mund të shihni një aktivitet më të ulët gjatë pushimeve ose gjatë verës.