Blej të drejtë, dilni shpejt, Trust Ekipi juaj
Çfarë do të thotë të rrokullisësh një shtëpi?
Flipping një shtëpi do të thotë që ju jeni duke blerë një shtëpi me qëllim të shitur atë, zakonisht shpejt, për një fitim.
Nuk është një strategji e blerjes dhe mbajtjes afatgjatë. Shitja e pronës për më shumë sesa e keni blerë atë nuk do të thotë që do të fitoni.
Për shembull, ju blini një shtëpi për 200,000 dollarë dhe vendosni në rinovimet në vlerë prej 50,000 dollarë. Nëse e shisni shtëpinë për $ 240,000, e cila është më shumë sesa keni blerë, ju do të humbni paratë kur do të keni faktor në shpenzimet e rinovimit, si dhe shpenzime shtesë për të mbajtur pronën dhe për të shitur pronën.
Çfarë lloji të pronës mund të shndërrohet?
Lloji më i zakonshëm i pronës që është kthyer është një shtëpi e vetme familjare. Megjithatë, pothuajse çdo lloj pasurie të patundshme mund të shndërrohet në fitim. Kjo perfshin:
- Shtëpitë shumëfamiljare: Përsëritja e mundësive përfshin renovimin e njësive ekzistuese ose shtimin e njësive shtesë për ta bërë pronën më të vlefshme për blerësit e ardhshëm.
- Pronat e përziera të përdorura: Kjo mund të përfshijë renovime ose shtesa të bëra në hapësirën e shitjes me pakicë, hapësirë banimi ose të dyja.
- Prona me pakicë : Rivendosja e hapësirës që i përshtatet një nevoje specifike, si restoranti, salloni apo dyqan i përgjithshëm.
- Toka : Kalimi i procesit të zonimit për të marrë atë të miratuar për një përdorim të veçantë, të tilla si banimi ose shitja me pakicë. Marrja e miratimit të zonimit mund të jetë një proces i gjatë në varësi të asaj se sa të shpejtë dhe të lehtë duhet të punojë departamenti i ndërtimit në qytet.
Çelësi 1: Blej me çmimin e duhur
Ju bëni paratë tuaja për blerjen. Nuk ka rëndësi sa mirë e rinovoni shtëpinë në fund nëse ju vendosni shumë para nga fillimi, do të jetë shumë më e vështirë të fitoni.
Përcaktoni vlerën pas riparimit - ARV
Ju jeni duke u përpjekur për të përcaktuar se sa ju mund të përballojë për të blerë pronën në mënyrë që të bëjë një fitim. Prandaj, duhet të punoni prapa.
Gjëja e parë që duhet të bëni është të përcaktoni vlerën e riparimit pas pronës. Kjo është ajo që ju besoni se shtëpia do të jetë e vlefshme pasi të keni përfunduar të gjitha renovimet në pronë.
Ju do të duhet të shikoni çmimet e shitura kohët e fundit për pronat e krahasueshme në zonë. Ndërsa duke kërkuar krahasime nuk është një shkencë e saktë, ajo do t'ju ndihmojë të ju jap një ballpark të vlerës së shtëpisë. Nëse shtëpia juaj është një shtrat me katër shtretër, dy dush me koloni, ju do të dëshironi të shikoni në kolonialet me madhësi të ngjashme që kanë shitur në vitin e kaluar. Ju do të duhet të bëni rregullime për disa faktorë si:
- Pamja e katrorit: Dy shtëpitë mund të kenë numrin e njëjtë të shtretërve dhe banjove, por mund të jetë 1,000 metra katror më i madh.
- Cilësia e rinovimeve: Shikoni materialet e përdorura në rinovim. A është kjo ajo që kërkon blerësi aktual?
- Vendndodhja: Disa zona të qytetit do të jenë më mirë se të tjerët: distrikti më i mirë shkollor, rruga më e qetë.
- Madhësia e Lotit: Pjesët më të mëdha do të jenë më të vlefshme.
- Përmbajtja: A ka në shtëpi ajër të kondicionuar qendror, një pishinë në tokë, një bodrum të përfunduar ose një master suite?
Sapo të keni parë pronat e krahasueshme, duhet të jeni në gjendje të gjeni një varg të asaj që shtëpia do të jetë e vlefshme pasi të keni përfunduar rinovimet tuaja. Ky është Vlera Pas Riparimit.
Zbritja e shpenzimeve tuaja
Për të blerë pronën me çmimin e duhur, duhet të përcaktoni se sa para që ju besoni se do të shpenzoni në shtëpi.
- Kostot e Mbylljes në Blerje: Kjo përfshin sigurimin e titullit, inspektimet në shtëpi, tarifat e avokatit, anketat, tarifat e bankës, tarifat e regjistrimit: vepra dhe hipoteka.
- Kostot e ndërtimit: Lejet nga qyteti, kostot materiale, kostot e punës.
- Kostot e mbajtjes: Pagesat e sigurimeve, taksat, pagesat për çdo kredi, kostot e mundshme të shërbimeve.
- Kostot e Mbylljes në Shitje: Tarifat e Prokurorit, mundësisht tatimi mbi transferimin e pronës, komisionin e sekserëve, tarifat e regjistrimit: vepra dhe peng, taksat e inspektimit të qytetit: Certifikata e mundshme e banimit , CO, nëse qyteti e kërkon atë, kreditë e blerësit: inspektori i blerësit do të gjejë gjëra gabuar me pronën, kështu që blerësi ka të ngjarë të kërkojë një kredi nga ju për të rregulluar këto gjëra.
Cili është motivi juaj i fitimit?
Ju ndoshta nuk po kaloni të gjithë punën dhe rrezikun e gjetjes së një shtëpie për të bërë $ 5,000. Prandaj, duhet të përcaktoni qëllimin tuaj ideal të fitimit nga rasti. Kur të thuhet dhe bëhet gjithçka do të donit të bëni $ 20,000? $ 50.000? $ 100,000? Ditur se sa doni të bëni do t'ju ndihmojë të përcaktoni çmimin me të cilin mund të përballoni për të blerë shtëpinë.
Duhet gjithashtu të jeni të vetëdijshëm se mund të keni nevojë të paguani një taksë mbi fitimet e kapitalit për çdo fitim që bëni. Varësisht nga klasa juaj e të ardhurave, mund të mos duhet të paguash asgjë ose të duhet të paguash aq sa 20 për qind e fitimit tënd tek Uncle Sam. Ju mund të jeni në gjendje ta shtyni këtë kosto duke bërë një shkëmbim 1031.
Përcaktoni çmimin e blerjes ideale
Tani që ju keni përcaktuar një vlerë pas riparimit për pronën, kostot e përafërta që lidhen me rinovimin e pronës dhe sa para që doni të bëni, mund të përcaktoni shumën maksimale që dëshironi të paguani për pronën.
Pas riparimit të vlerës
- Kostot Minus
- Minus Profit Motivimi
= Çmimi i blerjes ideale
Kjo është pika ku e bëni ofertën tuaj dhe shpresoj që të pranohet. Ju keni kaluar shumë punë për të arritur në këtë numër, prandaj mos u lëkundni nga REALTORS që ju tregojnë nëse rritni çmimin tuaj të ofertës, prona juaj është e juaja. Çdo dollar më shumë që paguani për pronën është një dollar me fitim potencial që po humbni. Mbani mend, ju jeni paratë tuaja për blerjen.
Key 2: Get Out shpejt
Qëllimi i flipping pasurive të patundshme është për të bërë një fitim dhe për të bërë këtë fitim sa më shpejt të jetë e mundur. Çdo investitor i mirë e di se tregu i pasurive të paluajtshme mund të kthehet në një monedhë. Çdo numër i faktorëve mund të ulë ndjeshëm vlerën e pronës suaj. Kjo perfshin:
- Rritja e normave të interesit : Kur normat e interesit janë të larta, njerëzit nuk mund të përballojnë të shpenzojnë aq shumë në një shtëpi. Zvogëlon fuqinë e tyre blerëse, sepse pagesa e tyre mujore e hipotekës do të jetë më e lartë. Ndërsa normat e interesit rriten, çmimet e shtëpive do të zbresin për të përshtatur për këtë rënie në blerjen e energjisë.
- Ndryshimi i sezonit: Çmimet e blerjes në shtëpi në muajt e verës kur fëmijët janë jashtë shkollës. Familjet duan të lëvizin përpara fillimit të vitit të ri shkollor. Nëse ju nuk jeni në gjendje të keni rrokullisjen tuaj në treg për nxitimin e Pranverës së Parë / Verës, mund të përfundoni duke e kushtuar veten shumë para.
- Rritja e Inventarit: Një faktor tjetër që mund të ndikojë në vlerën e shtëpisë suaj është inventari i tepërt në zonë. Një arsye kjo mund të ndodhë nëse një kompani e madhe në qytet mbyllet dhe njerëzit fillojnë të vënë shtëpitë e tyre në tregun e tyre në mënyrë që ata të mund të zhvendosen. Ka vetëm kaq shumë blerës për një shtëpi me 3 dhoma gjumi, 2 banjo $ 250,000 në fermë. Nëse ka pesë në treg, mund të duhet të zvogëloni çmimin tuaj për ta shitur atë shpejt.
- Foreclosures ose shitjet e shkurtra në Zonën: Për fat të keq, ju nuk mund t'i kontrolloni fqinjët tuaj. Shitje të shkurtër dhe Foreclosures në zonë do të ulë vlerën e shtëpisë tuaj.
- Fatkeqësi Natyrore: Ju gjithashtu nuk mund të kontrolloni Nënë Natën . Uragani, tornadot dhe zjarre mund të shkatërrojnë zonat, duke i lënë çmimet e shtëpive në mënyrë të barabartë në rrëmujë.
- Klasifikimet e Shkollës së Ulët: Nëse shkalla e vlerësimit të shkollës shkon poshtë, lagja do të bëhet më pak e dëshirueshme ndaj blerësve potencialë.
- Ekonomia e ngadaltë: Kur ekonomia bie, kështu bëjnë edhe çmimet e shtëpive. Pak njerëz janë në gjendje të blejnë shtëpi dhe ata që bëjnë janë duke kërkuar të shpenzojnë më pak.
- Çështjet e Mjedisit / Linjat e Energjisë: Nivelet e ngritura të radonit ose kimikateve të tjera në tokë, linjat e energjisë që po ndërtohen në oborrin e shtëpisë ose një tubacion që kalon nëpër qytet do ta bëjnë më të vështirë të shisni shtëpinë tuaj për dollarin e lartë.
Çelësi 3: Ekipi me të cilin punoni mund të krijojë ose të thyhet
Flipset e suksesshme të pronësisë bëhen shpejt dhe bëhen për çmimin e duhur. Punësimin e kontraktorit të gabuar, projektuesi ose sekser mund të shpejt të kthehet një rrokullisje në një bie. Idealisht, do të keni një grup të individëve të besuar para se të mbyllni në pronë në mënyrë që të mos humbni kohën.
designers
Nëse do të punësoni një projektues për rinovimin tuaj, ju duhet të siguroheni se ai ose ajo është i njohur me zonën. Gjëja e fundit që dëshironi të bëni është që të përmirësohet. Jo çdo shtëpi ka nevojë për mermer Calcutta dhe kate drurë braziliane. Ju mund të bëni para të mëdha me një plan të madh të dyshemesë dhe dizajn të pastër. Kuzhina dhe banjot i shesin shtëpitë, por shumica e blerësve nuk do të dinë dallimin në mes të rubinetës prej $ 400 dhe një $ 40.
Njohja e tregut gjithashtu do të ndihmojë në përcaktimin se çfarë lloj blerësi po kërkon në këtë fushë. A ka zona të tërheqë shumë teke, porsamartuar, familje të reja me fëmijë të vegjël, familje të themeluara ose boshllëqe? Kjo do të ndihmojë në përcaktimin e qasjes më të mirë për rinovimin. A duhet të shtoni një tjetër dhomë gjumi? Fokusohu në një dhomë familjare për fëmijët? A është një master suite që do të jetë barazimi kryesor?
Contractors
Kjo përfshin elektricistë, plumbers, sider, roofers, kontraktuesit HVAC, piktorë, pavers dhe kushdo tjetër që ju mund të kenë nevojë. Ju dëshironi të merrni më shumë oferta, në mënyrë që të merrni çmimin më të mirë, por gjithashtu dëshironi të kontrolloni kredencialet sepse çmimi më i mirë nuk është gjithmonë puna më cilësore. Ju mund të mendoni se keni një çmim të mirë në fillim, por do të përfundoni duke shpenzuar më shumë kohë dhe para duke u përpjekur të rregulloni punën e keqe të kontraktorit.
Sigurohuni që kontraktuesi të kuptojë lejet e nevojshme që duhet të merren me qytetin për rinovimet që duhet të bëhen. Sa kohë merr qyteti për të përpunuar lejet? A ka ndonjë çështje të zonimit që duhet të miratohet? Çështjet e lejeve me qytetin mund të mbajnë punë për muaj dhe shpejt të zvogëlojnë çdo fitim potencial.
Kontraktorët gjithashtu janë të njohur për "nënvlerësimin" e sa kohë do të marrë një punë. Sigurohuni që keni afatin e caktuar me kontraktorin për të përfunduar punën. Ju gjithashtu duhet të përfshini një fond të paparashikueshëm në buxhetin tuaj për këto punë që nuk janë përfunduar në kohë.
Realtors
Do të shisni me një sekser ose do të përpiqeni ta shitni vetë pronën. Nëse shitet me një sekser, mos harroni të faktorizuar në komisionin e tyre në shitje.
Kur zgjedh një sekser, ju duhet të siguroheni që ata e dinë tregun ku po përpiqeni të shitni shtëpinë. Edhe nëse keni punuar me të Realtor në të kaluarën, ata nuk mund të jenë më të mirë për atë treg të veçantë.
Përveç kësaj, shumë Realtors thjesht janë të interesuar për të bërë një shitje të shpejtë dhe jo domosdoshmërisht shitjen e shtëpisë për të lartë të dollarit. Sigurohuni që keni bërë hulumtimet tuaja dhe se ndiheni rehat me numrin që Realtor mendon se mund të merrni për në shtëpi. Ju dëshironi një shitje të shpejtë, por ju gjithashtu nuk duan të lënë shumë para në tryezë.