Kur një pronar biznesi blen një ndërtesë tregtare me hipotekë, mbajtësi i hipotekës mund të kërkojë nga blerësi që të marrë një politikë pronësore që përfshin klauzolën standarde të hipotekës .
Këtu është një shembull.
shembull
Andi zotëron A-1 Appliances, një kompani që shet pajisje shtëpiake. Kompania Andy sapo ka blerë një depo të re me një hipotekë të marrë nga Lucky Kreditimi.
Kredia A-1 e marrë nga Lucky Lending sigurohet nga depoja. Për shkak se magazina shërben si kolateral për huanë, Lucky Kreditimi ka një interes të siguruar për të. Për të mbrojtur interesin e Lucky, marrëveshja e huasë kërkon që A-1 të sigurojë depozitën kundër dëmtimeve nga zjarri dhe rreziqe të tjera nën një politikë të pronës komerciale. Kontrata thekson se politika duhet të përfshijë klauzolën standarde të hipotekës.
Klauzolë standarde
Në vitet e kaluara, siguruesit që kishin shkruar sigurimin e pronës ishin të detyruar të përdorin një formular të politikës të quajtur Politika e Zjarrit Standarde të Nju Jorkut, 1943. Ky i fundit përmbante një klauzolë të titulluar Mortgagee, e cila adresonte të drejtat e huadhënësve. Kjo klauzolë është referuar si klauzola standarde e hipotekës .
Në ditët e sotme, forma e Nju Jorkut përdoret rrallë dhe politika ISO e pronës komerciale konsiderohet si standard industri. Formati ISO i adreson kreditorëve në një klauzolë me titull Mortgageholders. Kjo klauzolë tani shërben si një klauzolë standarde e hipotekës. Duket në shumë politika të hartuara nga siguruesit individualë.
interesat
Klauzola hipoteke ISO zbatohet ndaj mbajtësit të hipotekës të përmendur në deklaratat. Huadhënësi mbulohet për humbje ose dëmtim të ndërtesës ose strukturës që shërben si kolateral për huanë.
Nëse huadhënësit e shumtë janë të listuara në politikë, ato mbulohen në mënyrë të përparësisë. Për shembull, supozoni që një mbajtës i policave ka blerë një ndërtesë me dy hipoteka (një e parë dhe një sekondë). Nëse ndërtesa digjet, huadhënësi i listuar në hipotekën e parë do të paguhet. Pas huadhënësit të parë është kompensuar, huadhënësi në hipotekën e dytë do të marrë pagesën.
Klauzola e hipotekës thotë se huadhënësit do të marrin pagesa "si mund të shfaqen interesat e tyre". Kjo do të thotë se shuma që secili huadhënës do të marrë varet nga shtrirja e dëmit në ndërtesën e siguruar dhe ekuilibri i papaguar (parimi dhe interesi) i kredisë. Për shembull, një zjarr shkatërron magazinën e pajisjeve A-1. Në kohën e zjarrit, A-1 i detyrohet Lucky Kreditimi $ 750,000 në princip dhe interes të përllogaritur. Lucky Kreditimi merr një pagesë sigurimi prej $ 750,000, interesin e saj në pronë.
Shuma që siguruesi do të paguajë për një humbje i nënshtrohet limitit të politikës. Për shembull, nëse magazina e A-1 është e siguruar për 1.5 milionë dollarë, siguruesi do të paguajë jo më shumë se 1.5 milionë dollarë për të gjitha partitë e mbuluara (A-1 Pajisje dhe të gjithë huadhënësit).
Në disa shtete, huadhënësit sigurojnë kreditë e tyre nëpërmjet veprave të besimit në vend të hipotekave. Për këtë arsye, afati i mbajtësit të hipotekës në klauzolën standarde të hipotekës përfshin një administrator të besuar.
foreclosure
E drejta e huadhënësit për t'u rikuperuar për një humbje nën politikën e pronësisë së huamarrësit nuk ndikohet nga ndonjë veprim i përjashtimit që huadhënësi ka iniciuar kundër pronarit të pronës para humbjes. Për shembull, supozoni që A-1 Pajisje dështon të bëjë disa pagesa hipotekore, kështu që Lucky Kreditimi lëshon një njoftim për mospagim. Një muaj pasi njoftimi është lëshuar, magazina është shkatërruar nga një zjarr. Njoftimi i parazgjedhur nuk do të ndikojë në të drejtën e Lucky për të marrë pagesën për humbjen sipas politikës.
Aktet e zotëruesit të policës
Hipotekuesi ka të drejtë të rimarrë një humbje sipas politikës edhe nëse mbajtësi i policës ka shkelur një kusht të kontratës së sigurimit.
Për shembull, supozoni se depoja e A-1 Appliance është shkatërruar nga një zjarr. A-1 paraqet një kërkesë me siguruesin e saj të pronës për dëmtimin e ndërtesës dhe përmbajtjen e saj. Megjithatë, A-1 refuzon të lejojë një rregullues mbi pronën për të inspektuar dëmin. Siguruesi përfundimisht mohon pretendimin e A-1 sepse A-1 nuk ka arritur të përmbushë një kusht të politikës .
E drejta e kreditimit të fatit për t'u rikuperuar sipas politikës nuk do të ndikohet nga veprimet e A-1 për aq kohë sa huadhënësi përmbush kushte të caktuara. Huadhënësi duhet:
- Paguani ndonjë pritje të papaguar për shkak se mbajtësi i policës nuk ka paguar
- Paraqitni një dëshmi të humbjes (nëse mbajtësi i policës nuk e ka bërë këtë) brenda 60 ditëve nga marrja e një njoftimi që duhet të jetë provë e humbjes
- Njoftoni siguruesin nëse huadhënësi është i vetëdijshëm për ndonjë ndryshim në pronësinë ose banimin e ndërtesës, ose nëse rreziku është ndryshuar ndjeshëm
Pasi huadhënësi të ketë përfunduar të gjitha këto hapa, ai ka të drejtë të marrë një pagesë humbjeje sipas politikës së pronësisë të A-1.
Transferimi i të Drejtave
Klauzola e Hipotekës ISO përmban një dispozitë të zëvendësimit . Në të thuhet se nëse siguruesi bën një pagesë humbje për huadhënësin, por mohon pagesën tek i siguruari, të drejtat e huadhënësit të subrogimit i transferohen siguruesit në masën e shumës së pagesës. Në shembullin e mëparshëm, A-1 Appliances u mohua pagesa sipas politikës sepse nuk arriti të përmbushë kushtet e kontratës së sigurimit. Supozoni se Lucky Kreditimi ka marrë një pagesë sigurimi prej $ 700,000 për interesin e saj në depo të dëmtuara. Zjarri u shkaktua nga një defekt në një tharëse elektrike të ruajtur në ndërtesë. Nëse Lucky Kreditimi nuk kishte marrë kompensim për dëmin, huadhënësi mund të kishte paditur prodhuesin e tharjes për dëmtim të pronës .
Siguruesi i pronës së A-1 ka dëmshpërblim për Lucky Lending për humbjen. Kështu, e drejta e huadhënësit për të paditur prodhuesin për kompensim transferohet tek siguruesi. Siguruesi tani ka të drejtë të padisë prodhuesin për të rimarrë $ 700,000 që i ka paguar Lucky Kreditimit.
Siguruesi mund të zgjedhë që të paguajë huadhënësin shumën e principalit në hipotekë plus çdo interes të përllogaritur. Nëse mbetet ndonjë borxh, mbajtësi i policës duhet ta paguajë atë shumë tek siguruesi.
Anulimi dhe mos-rinovimi
Sipas klauzolës hipotekore, siguruesi duhet të njoftojë mbajtësin e hipotekës me shkrim nëse siguruesi anulon politikën ose refuzon ta ripërtërijë atë. Nëse i siguruari nuk ka paguar shpërblimin, siguruesi duhet të njoftojë huadhënësin 10 ditë përpara se të anulojë politikën. Nëse siguruesi anulon politikën për ndonjë arsye tjetër përveç mospagesës së premisë, ajo duhet të njoftojë paraprakisht 30 ditë huadhënësin. Nëse siguruesi vendos që të mos ripërtërijë politikat, ajo duhet t'i japë huadhënësit njoftimin dhjetë ditë.
Këto kushte anulimi mund të ndryshohen nga ligji i shtetit. Për shembull, disa shtete kërkojnë që siguruesit të njoftojnë një huadhënës të paktën 45 ditë përpara nëse një politikë anulohet për ndonjë arsye tjetër nga mos pagesa e premisë.