Kuptimi i Numrave
Nëse përdorimi i një pronë do të jetë për të gjeneruar të ardhura nga qiratë ose qiratë, përdoret më së shpeshti metoda e vlerësimit ose vlerësimit të të ardhurave. Të ardhurat neto të krijuara nga prona përdoren së bashku me disa faktorë për të llogaritur vlerën e saj në tregun aktual nëse shitet.
Nuk janë vetëm investitorët në pronë të cilët janë të interesuar në të ardhurat neto të krijuara nga operacionet.
Ata pothuajse gjithmonë do të kërkojnë financim dhe huadhënësit do të shqyrtojnë me kujdes të dhënat e të ardhurave dhe shpenzimeve për të qenë sa më të sigurta që investimi i tyre të mbrohet. Huadhënësit duan të shohin qiratë normale të banimit që tejkalojnë shpenzimet e mjaftueshme për të bërë pagesat e hipotekës me një fitim të mbetur për pronarët.
Përdorimi i Normës së Kapitalizimit (Cap Rate) për të vlerësuar vlerën
Kur përdoret norma e kapitalizimit për të vlerësuar një pronë të ardhurash, përdoren të ardhurat operative neto të pasurisë dhe ekziston një marrëdhënie e anasjelltë midis çmimit të kërkuar dhe normës kapëse. Me fjalë të tjera, sa më i lartë të jetë norma e kapës, aq më e ulët është çmimi i kërkuar.
Përdorimi i shumëzuesit të shumës së qirasë për vlerësimin e vlerës
Shuma e shumës së shumës bruto ose GRM përdorë huazimin bruto të një prone në vend të të ardhurave operative neto të përdorura me shkallën e kapjes. Ka dy mënyra për të bërë këtë llogaritje, pasi ka të ardhura të mundshme bruto (GPI) dhe të hyrave bruto operacionale (GOI).
Siç mund të shihet nga llogaritjet e secilit, vlerësimi i vlerës është shumë më i mirë duke përdorur të ardhurat bruto operacionale , pasi konsiderohen humbjet për shfrytëzimin dhe mospagimin.
Pastaj Kushti dhe Shpenzimet e Ardhshme duhet të merren parasysh
Më shumë subjektive, por shumë e rëndësishme, po merr parasysh gjendjen e pronës.
Pasi që asnjë nga metodat e vlerësimit të të ardhurave nuk e konsideron kushtin e pronës dhe shpenzimet e ardhshme të mëdha të riparimit të mundshëm, ato duhet të merren parasysh në arritjen e një vlerësimi përfundimtar të vlerës.
Kur blen një pronë ekzistuese, mund të ketë funksionuar në mënyrë shumë efikase, ose mund të ketë probleme operacionale që janë në depresion të të ardhurave neto. Kur investitorët po e vlerësojnë një projekt apartament si një shembull, qiraja nuk mund të jetë qiraja dhe shpenzimet mund të jenë më të larta ose më të ulëta sesa duhet të jenë.
Le të themi se një qiradhënës ka dhënë koncesione me qira për disa qiramarrës në këmbim të shërbimeve, ose thjesht sepse ata kanë pasur probleme dhe qiradhënësi nuk dëshiron t'i dëbojë ata. Ose, shpenzimet e riparimeve dhe mirëmbajtjes kanë qenë më të ulëta se norma për pronat e ngjashme. Qiradhënësi mund të ketë qenë i lodhshëm për detyra të menaxhimit ose thjesht jo që ka të bëjë me problemet që vijnë poshtë rrugës nga mirëmbajtja e dobët.
Investitorët që shqyrtojnë çdo aspekt të operacionit mund të shohin një mundësi sepse numrat e qirasë nuk janë reale. Ata shohin se marrja e qiramarrësve në ato njësi me qira të plotë aktuale do të bënte një ndryshim të rëndësishëm në rentabilitetin neto, kështu që ata duan ta blejnë atë. Ata mund të shohin se shpenzimet e pronës nuk janë ashtu siç duhet të jenë dhe prona është duke rënë në gjendje të keqe, kështu që ata mund të kalojnë në blerje.
Investitorët e mprehtë dhe definitivisht huadhënësit do të tërheqin me kujdes financat e projektit për të qenë të sigurt se numrat realë janë ato me të cilët po punojnë. Është e çuditshme se sa prona të vogla komerciale janë keqmenaxhuar. Ose qiratë janë shumë të ulëta, shpenzimet janë shumë të larta ose një kombinim i të dyjave. Investitorët që ndalen në llogaritjet bazë të vlerësimit pa gërmuar në qira dhe shpenzimet shpesh kalojnë në marrëveshjet më të mira ose mbi pagesat për pronat.
Njihni Metodën e të Hyrave, pasi përdoret shumë
Nëse planifikoni të punoni me klientët e investitorëve, shpenzoni kohë të konsiderueshme nëse është e nevojshme për të mësuar metodën e vlerësimit të të ardhurave. Ju nuk dëshironi blerësin tuaj të investitorit ose klientët e shitësit të përdorin terminologjinë që nuk i njihni ose kërkoni llogaritjet që nuk mund të kryeni.
Puna me investitorët mund të jetë mjaft e dobishme, pasi ky treg i pasurive të patundshme është mjaft aktiv.
Ju gjithashtu do të ndërtoni biznes të përsëritur, si dhe referime nga klientët e kënaqur të investitorëve.
** Update: Unë jam përditësuar këtë artikull pas rrëzimit të tregut të pasurive të paluajtshme dhe gjatë asaj që duket të jetë fillimi i një rikthimi. Vlerësuesit u bënë jashtëzakonisht konservatorë pas problemeve të tregut dhe janë fajësuar për ngadalësimin e rimëkëmbjes duke nënvlerësuar pronat dhe duke përdorur Foreclosures për të krahasueshme. Megjithatë, duket sikur po kthehen në një kallëzim të njëkohshëm.